BỊ GIỮ GIẤY HỒNG, AI GIẢI QUYẾT?

by with No Comment Nhà đất

08/10/2013 – 06:00

Thời gian qua đã xảy ra nhiều trường hợp bị giữ giấy tờ nhà, đất trái phép nhưng không cơ quan nào giải quyết. Để tháo gỡ, nhiều chuyên gia cho rằng ngành tòa án nên vào cuộc…

Vợ chồng bà Võ Thị Bích Tuyền kết hôn từ năm 1998, có hai con chung và tạo lập được một căn nhà ở phường 5, TP Mỹ Tho (Tiền Giang). Năm 2010, vợ chồng bà ly hôn, sau đó bà dẫn hai con đi thuê nhà ở. Một năm sau, chồng cũ của bà bị bệnh nặng, bà dẫn con quay về chăm sóc.

Chạy lòng vòng mãi mới xong

Bệnh quá nặng, chồng bà Tuyền không qua khỏi. Trước khi mất, ông lập di chúc để lại một nửa căn nhà (thuộc phần sở hữu của ông) cho hai con và giao bà Tuyền toàn quyền quản lý, cho thuê để có thu nhập nuôi con… Từ đó, bà Tuyền và hai con ở tầng trên, còn tầng trệt thì cho thuê.

Bà Tuyền kể: “Trưa 13-11-2011, mẹ chồng cũ và người nhà đến kêu tôi cho mượn giấy hồng, di chúc, quyết định công nhận thuận tình ly hôn, giấy chứng tử để xem. Bất ngờ sau khi cầm, bà ấy đem ngay về. Tôi đã nhiều lần đòi lại nhưng bà ấy không chịu trả”.

Bà Tuyền gửi đơn nhờ UBND phường 5 can thiệp. Cán bộ phường nói bà khởi kiện ra TAND TP Mỹ Tho. Tháng 11-2011, TAND TP Mỹ Tho trả lại đơn khởi kiện cho bà Tuyền. Theo tòa, yêu cầu đòi lại giấy tờ đang bị người khác giữ không thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 168 BLTTDS và hướng dẫn trong Công văn 141 ngày 21-9-2011 của TAND Tối cao.

Bà Võ Thị Bích Tuyền đang trình bày sự việc. Ảnh: KP

Bà Tuyền lại gửi đơn đến UBND phường 5. Tại phường, mẹ chồng cũ của bà cương quyết không chịu trả giấy tờ. UBND phường thuyết phục, mẹ chồng của bà Tuyền vẫn khăng khăng bảo “giữ cho đến khi hai cháu nội đủ 18 tuổi thì giao lại cho chúng”.

Bà Tuyền đến Phòng TN&MT TP Mỹ Tho xin cấp lại giấy hồng thì bị từ chối vì không thuộc trường hợp được cấp lại. Không biết làm sao, bà đành gửi đơn tố cáo đến Công an TP Mỹ Tho. Tháng 2-2012, Công an TP Mỹ Tho trả lời là không có căn cứ xử lý hình sự.

Bà Tuyền mệt mỏi: “Không có giấy hồng để đi công chứng gia hạn hợp đồng, bên thuê nhà không thuê nữa. Tôi mất nguồn thu nhập nuôi con. Thiệt khổ!”. Bấy giờ, có người “mách nước”, bà lặn lội đến cầu cứu UBND xã Thanh Bình, Chợ Gạo, Tiền Giang (nơi gia đình chồng cũ của bà thường trú). UBND xã Thanh Bình đứng ra vận động mẹ chồng cũ của bà trả giấy tờ nhưng không được.

Tháng 10-2012, bà Tuyền gửi đơn kiện gia đình chồng cũ ra TAND huyện Chợ Gạo. Tòa này cũng trả lại đơn kiện với lý do giống như TAND TP Mỹ Tho. Tháng 4-2013, một lần nữa bà Tuyền lại gửi đơn đến Công an TP Mỹ Tho nhưng cơ quan này tiếp tục trả lời là không xử lý hình sự.

Mới đây, mẹ chồng cũ của bà Tuyền mất. Bà tiếp tục nộp hồ sơ xin cấp lại giấy hồng. Ngày 23-7, UBND phường 5 đã xác nhận hồ sơ và chuyển Phòng TN&MT TP Mỹ Tho xem xét.

Ông Lê Văn Hùng (Phó phòng TN&MT TP Mỹ Tho) cho biết: “Trước kia chúng tôi không thể cấp lại giấy hồng cho bà Tuyền vì Nghị định 88/2009 của Chính phủ quy định chỉ cấp lại khi giấy hồng cũ bị mất. Thực tế giấy hồng đâu có bị mất mà bị người khác giữ. Cấp thêm giấy là căn nhà sẽ tồn tại tới hai giấy hồng. Phải chi có bản án của tòa thì có thể xem xét nhưng tòa không giải quyết nên chúng tôi không giúp được. Tuy nhiên, hiện mẹ chồng cũ của bà Tuyền đã mất, giấy hồng này không biết ở đâu, xem như đã bị mất nên chúng tôi sẽ cấp lại giấy mới cho bà Tuyền”.

Tòa nên thụ lý?

Cuối cùng vụ việc của bà Tuyền cũng có hướng gỡ. Nhưng điều đáng nói là trong những năm qua đã xảy ra rất nhiều trường hợp bị giữ giấy tờ nhà, đất tương tự và không phải ai cũng may mắn được cấp lại giấy tờ như bà Tuyền. Một vấn đề được đặt ra: Tòa án có nên thụ lý, giải quyết các tranh chấp này để các cơ quan khác có căn cứ cấp mới hoặc giúp đương sự lấy lại giấy tờ? Chúng tôi đã trao đổi và nhận được hai luồng quan điểm.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM) nói việc ngành tòa án áp dụng Công văn 141 để từ chối thụ lý là đúng. Ông phân tích: Công văn 141 hướng dẫn giấy tờ nhà đất không phải là “giấy tờ có giá” theo Điều 163 BLDS là hoàn toàn đúng quy định hiện hành. Cụ thể, Điều 4 Luật Đất đai quy định giấy hồng, giấy đỏ chỉ là giấy tờ chứng nhận công dân, tổ chức có quyền sử dụng đất tại một thửa đất nhất định hay quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định: “Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác”. Điều 3 Nghị định 163/2006 của Chính phủ quy định: “Giấy tờ có giá bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch”.

Do đó, khi giấy tờ nhà đất không phải là “giấy tờ có giá” (tài sản) thì việc ngành tòa án từ chối thụ lý là đúng quy định tại Mục 1 Chương III BLTTDS (những vụ việc dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa).

Tuy nhiên, TS Nguyễn Văn Tiến (Trưởng bộ môn tố tụng dân sự Trường ĐH Luật TP.HCM) lại cho rằng giấy tờ nhà đất là một dạng “tài sản đặc biệt”. Ông lập luận: Điều 181 BLDS quy định quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Trong khi đó, muốn chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cũng như giao dịch tài sản nhà, đất thì người dân phải xuất trình giấy chứng nhận và kèm theo giấy này mới hợp pháp. Nghịch lý ở chỗ bị xem là “không có giá” nhưng giấy tờ nhà, đất được đem thế chấp và ngân hàng cũng chỉ giữ giấy tờ để làm tin. Ngoài ra, theo Điều 106 Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê… khi có giấy chứng nhận. Để thực hiện quyền này thì trước hết người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận, đồng nghĩa với việc giấy chứng nhận cần phải được xem là tài sản và khi người dân kiện đòi thì tòa phải thụ lý.

Kiến nghị sửa luật

Có thể hiểu là giấy hồng, giấy đỏ luôn đi kèm và là yếu tố không thể thiếu đối với nhà, đất. Nếu thiếu một trong hai yếu tố thì không có đầy đủ quyền về tài sản đối với phần nhà, đất đó nữa.

Công văn 141 cho rằng tòa án phải hướng dẫn người khởi kiện yêu cầu cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết nhưng lại không chỉ ra đó là cơ quan nào. Đã vậy, công văn này còn chỉ dẫn trường hợp bị mất giấy tờ thì chủ sở hữu có quyền đề nghị cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp lại giấy tờ bị mất trong khi trường hợp này có bị mất đâu mà cấp giấy mới.

Khi bị chiếm giữ giấy tờ nhà, đất, người dân không còn cách nào khác là phải nhờ đến các cơ quan chức năng nhưng lại bị từ chối. Ủy ban chỉ tòa, tòa chỉ ủy ban, công an không can thiệp. Một khi cơ quan chức năng bó tay thì rất nguy hiểm bởi dễ dàng đẩy người dân đến chuyện dùng “luật rừng” để giải quyết tranh chấp.

Tôi nghĩ nếu TAND Tối cao cho rằng giấy hồng, giấy đỏ không phải là tài sản thì phải kiến nghị Quốc hội điều chỉnh luật cho phù hợp chứ không thể cứ mãi “cấm cửa” người khởi kiện.

Luật sư LÊ VĂN HOAN, Đoàn Luật sư TP.HCM

KIM PHỤNG

(Nguồn: Báo Pháp Luật Tp.HCM)

TRANH CHẤP CĂN HỘ CHUNG CƯ: NHIỀU VƯỚNG MẮC

by with No Comment Nhà đất

Theo TAND TP.HCM, việc giải quyết tranh chấp liên quan đến chung cư đang phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc gây tranh cãi liên quan đến phần sở hữu chung, riêng hay các hợp đồng góp vốn khi công trình chưa hoàn thành…

Theo TAND TP.HCM, do biến động của thị trường bất động sản trong giai đoạn trầm lắng và khủng hoảng, nhiều dự án nhà chung cư, dự án nền đất tái định cư chậm triển khai hoặc đang thực hiện dang dở thì phải tạm dừng. Đây là nguyên nhân dẫn đến xung đột về lợi ích giữa các bên tham gia vào giao dịch liên quan đến chung cư, dẫn đến tranh chấp phải đưa ra tòa giải quyết.

Hợp đồng mua bán căn hộ không rõ ràng

Trên thực tế đã xảy ra một số vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư chung cư với các chủ sở hữu căn hộ về việc sử dụng tầng hầm. Chủ đầu tư thì cho rằng mình sở hữu tầng hầm nên thu tiền giữ xe hoặc dùng mặt bằng tầng hầm để kinh doanh, khai thác lợi nhuận. Còn các chủ căn hộ lại cho rằng tầng hầm là của chung nên phải được sử dụng chung cũng như được hưởng lợi từ việc khai thác tầng hầm.

Điển hình như vụ tranh chấp tầng hầm chung cư Khánh Hội 1 (Bến Vân Đồn, quận 4, do Công ty CP XNK Khánh Hội làm chủ đầu tư).

 

Chung cư Khánh Hội 1, Bến Vân Đồn, quận 4, nơi xảy ra vụ tranh chấp tầng hầm giữa chủ đầu tư và các hộ dân.Ảnh: HTD

 

 

 

Trong quy chế tạm thời về quản lý sử dụng do tổng giám đốc Công ty CP XNK Khánh Hội đính kèm hợp đồng mua bán giao cho khách hàng có quy định: Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm thang máy, hộp kỹ thuật, nơi để xe…

Thế nhưng nhiều cư dân ở đây bức xúc bởi sau khi họ vào ở một thời gian chủ đầu tư lại cho rằng tầng hầm (nơi để xe) là thuộc sở hữu riêng của công ty. Theo các cư dân, bản quy chế khi bán căn hộ, tầng hầm là thuộc sở hữu chung của cộng đồng cư dân. Nhưng sau khi ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư cho rằng tầng hầm là sở hữu của họ và rao bán cho ban quản trị với giá hơn 1,4 tỉ đồng. Không đồng tình, ban quản trị và nhiều hộ dân đã làm đơn khiếu nại. Một số hộ dân đã khởi kiện ra TAND quận 4 và hiện tòa đã thụ lý hồ sơ.

Theo Tòa dân sự TAND TP.HCM, nguyên nhân phát sinh các tranh chấp trên do hợp đồng mua bán căn hộ giữa hai bên chủ đầu tư và khách hàng không rõ ràng theo quy định tại khoản 3 Điều 49 Nghị định 71/2010 của Chính phủ (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở).

Về mặt tố tụng, tòa dân sự đồng tình với quan điểm phải đưa tất cả chủ sở hữu căn hộ, người sử dụng chung cư vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vì họ đều có quyền ngang nhau trong việc sử dụng phần diện tích chung của chung cư. Dù làm như vậy tòa sẽ rất cực vì có rất nhiều người tham gia tố tụng.

Tranh cãi về hợp đồng góp vốn

Gần đây, các tòa ở TP đã thụ lý, giải quyết khá nhiều vụ tranh chấp hợp đồng góp vốn giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư. Nguyên nhân là do chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, thi công chậm, chậm hoàn thành công trình nên khách hàng tham gia góp vốn khởi kiện đòi lại tiền.

Theo tòa dân sự, với các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, khi giải quyết đã phát sinh hai luồng quan điểm: Một bên cho rằng đây là tranh chấp dân sự (đòi lại tài sản), một bên cho rằng đây là tranh chấp kinh doanh thương mại (góp vốn để kinh doanh). Khổ một nỗi trong nhiều trường hợp, mục đích góp vốn của khách hàng không thể hiện rõ trong hợp đồng nên rất khó xác định khách hàng mua căn hộ chung cư để kinh doanh hay để ở.

Mặt khác, nhiều vụ tòa sơ thẩm xác định tranh chấp là đòi tài sản nên khi giải quyết đã không định giá căn hộ, không xác định rõ khối lượng công việc đã thi công, giá trị phần hợp đồng đã thực hiện để tính mức bồi thường. Vì vậy cấp phúc thẩm phải hủy án để giải quyết lại từ đầu.

Chẳng hạn, gần đây nhất TAND TP.HCM đã xử phúc thẩm, hủy bản án sơ thẩm trong vụ ông Nguyễn Thái An kiện Công ty CP Quốc Cường Gia Lai yêu cầu tuyên bố tám hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng căn hộ cao cấp vô hiệu.

Trước đó, tháng 8-2011 ông An khởi kiện Quốc Cường Gia Lai ra TAND huyện Bình Chánh. Theo ông An, Quốc Cường Gia Lai có hợp tác với Công ty CP Đầu tư Kinh doanh nhà đầu tư dự án căn hộ cao cấp tọa lạc tại lô 4, khu 6B (xã Bình Hưng). Trong hai tháng 1 và 2-2008, ông và Quốc Cường Gia Lai có ký tám hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng tám căn hộ cao cấp ở đây.

Để đảm bảo thực hiện các hợp đồng góp vốn trên, ông An đã đặt cọc và thanh toán trước cho Quốc Cường Gia Lai tổng cộng hơn 4,3 tỉ đồng. Tuy nhiên, trong quá trình kiểm tra thực tế ông phát hiện Quốc Cường Gia Lai không thực hiện đúng cam kết về tiến độ thi công và hoàn thành dự án như trong hợp đồng đã ký nên kiện đòi lại tiền.

Tháng 2-2013, TAND huyện Bình Chánh đã mở phiên sơ thẩm (vắng mặt phía Quốc Cường Gia Lai). Tòa nhận định theo quy định của BLDS, các hợp đồng giữa hai bên nguyên, bị là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Từ đó tòa đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông An.

Quốc Cường Gia Lai kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, phía công ty cho rằng đây không phải là tranh chấp dân sự mà là tranh chấp kinh doanh thương mại. Về tố tụng, tòa sơ thẩm có vi phạm khi chưa đưa công ty đối tác kinh doanh của Quốc Cường Gia Lai vào tham gia tố tụng. Về nội dung, số tiền mà tòa sơ thẩm xác định Quốc Cường Gia Lai nhận từ ông An là chưa chính xác. Mặt khác, ông An góp vốn không đúng theo hợp đồng nên ông có lỗi, phải mất toàn bộ số tiền đã đóng vì đơn phương hủy hợp đồng…

Dẫn chứng vì sao đây là án kinh doanh thương mại, phía Quốc Cường Gia Lai lập luận: Ông An vốn là nhà đầu tư thứ cấp, mua rất nhiều căn hộ để kinh doanh. Ý chí của ông An khi ký tám hợp đồng này là nhằm kinh doanh kiếm lợi nhuận… Đại diện VKSND cũng có ý kiến rằng việc tòa sơ thẩm xác định đây là án dân sự là chưa chính xác.

Tòa phúc thẩm đã không trực tiếp đề cập cũng như phân xử về tranh cãi đây là án dân sự hay án kinh doanh thương mại. Theo tòa, bản án sơ thẩm nhận định các hợp đồng góp vốn giữa ông An và Quốc Cường Gia Lai vô hiệu vì vi phạm điều cấm là đúng nhưng chưa giải quyết triệt để hậu quả của việc vô hiệu. Vì vậy cần hủy án để giao hồ sơ về cho cấp sơ thẩm xét xử lại.

HOÀNG YẾN

Tính sai diện tích, phải trả lại tiền cho khách

Đó là kiến nghị được nhiều đại biểu nêu ra trong phiên giải trình do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức chiều 25-2 để nghe Bộ Xây dựng báo cáo về việc ban hành Thông tư 16 hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư theo hai cách khác nhau (theo kích thước thông thủy và từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ) gây thiệt thòi cho người dân.

Một tuần trước, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03 để thay thế cho Thông tư 16. Tuy nhiên, tại phiên giải trình, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam vẫn khẳng định việc ban hành Thông tư 16 là đúng quy định. Bởi về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư, cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều tính vào giá bán các căn hộ nên dù tính theo cách nào thì người mua cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi.

Không đồng tình, ông Lê Hồng Sơn (Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp) khẳng định cách tính diện tích theo tim tường trái với Luật Nhà ở, Nghị định 71 và Bộ luật Dân sự. Đồng thời, cách tính này không tách bạch được phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong các căn hộ chung cư. Khi mua bán, các chủ đầu tư chỉ tính theo tim tường, có lợi cho họ và gây thiệt hại cho người dân mua chung cư. “Việc ban hành Thông tư 16 đã vượt thẩm quyền của Bộ Xây dựng vì đúng ra phải thuộc thẩm quyền của Chính phủ hoặc của Quốc hội” – ông Sơn nói.

Ông Đỗ Văn Đương (ủy viên thường trực Ủy ban Tư pháp của Quốc hội) nhấn mạnh phải xem xét trách nhiệm bồi thường thiệt hại như thế nào cho những người đã mua căn hộ. Bà Trần Thị Quốc Khánh (ủy viên thường trực Ủy ban Khoa học – Công nghệ và Môi trường của Quốc hội) cũng cho rằng doanh nghiệp đã thu tiền rồi thì giờ phải tính toán để trả lại tiền cho khách hàng.

Ông Phan Trung Lý (Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội) kết luận: Thông tư 16 hướng dẫn hai cách tính diện tích căn hộ là sai thẩm quyền, không phù hợp với Luật Nhà ở, mâu thuẫn với quy định về sở hữu chung trong Bộ luật Dân sự, quy định này cũng không có trong nghị định của Chính phủ. Quy định cho cách lựa chọn như vậy đã khiến các doanh nghiệp chỉ tính diện tích căn hộ từ tim tường khiến diện tích căn hộ thấp hơn so với hợp đồng. Doanh nghiệp được hưởng lợi, còn thiệt hại người dân gánh chịu. Ông Lý đề nghị Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT nghiên cứu để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, đồng thời có biện pháp xử lý hậu quả phát sinh để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân.

THÀNH VĂN

Nguồn: Báo Pháp luật Tp.HCM

Hai lưu ý của Tòa dân sự TAND TP.HCM

– Khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng góp vốn giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư, tùy trường hợp cụ thể các tòa cần phải đưa doanh nghiệp tham gia góp vốn (đối tác của chủ đầu tư) vào tham gia tố tụng.

– Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài ký hợp đồng góp vốn thì phải xem xét điều kiện họ có thuộc diện sở hữu nhà theo quy định Luật Nhà ở hay không.

ĐIỀU KIỆN TÁCH THỬA ĐẤT TẠI TP.HCM BỊ “THỔI CÒI”

by with No Comment Nhà đất

Cục Kiểm tra văn bản, Bộ Tư pháp cho rằng các điều kiện do TP.HCM đưa ra không có trong quy định. Tuy nhiên, TP giải thích đó là do thực tiễn đòi hỏi và luật không cấm.

Hai quyết định của UBND TP.HCM về diện tích tối thiểu khi tách thửa (Quyết định 19/2009 và Quyết định 54/2012) vừa bị Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp (gọi tắt là Cục Kiểm tra văn bản) “tuýt còi”. Theo cục này, TP đặt ra những điều kiện không được quy định trong luật và ngoài thẩm quyền, gây khó cho dân.

Luật không quy định đất lớn phải lập hạ tầng

Tại các quyết định 19/2009 và 54/2012, UBND TP quy định: Trường hợp toàn bộ thửa đất được hình thành sau khi tách thửa đều sử dụng vào mục đích đất ở thì ngoài điều kiện phù hợp quy hoạch đất ở, còn phải đáp ứng yêu cầu sau: “Thửa đất từ 1.000 m2 đến 2.000 m2 thì phải có phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Việc tách thửa chỉ được thực hiện sau khi phương án này được thực hiện và có nghiệm thu của UBND quận, huyện nơi có thửa đất”. Với thửa đất trên 2.000 m2, TP yêu cầu phải lập dự án theo quy định.

Về mặt thẩm quyền, Cục Kiểm tra văn bản cho rằng theo Nghị định 84/2007, UBND cấp tỉnh được ban hành quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa của từng loại đất tùy theo tình hình thực tế tại địa phương. Tuy nhiên, yêu cầu phải lập phương án hạ tầng kỹ thuật với thửa đất trên 1.000 m2 và phải lập dự án với thửa đất trên 2.000 m2 thì “không có trong các quy định của các văn bản hiện hành, cũng không có quy định giao UBND cấp tỉnh ban hành các điều kiện trên” – cục nhận định.



Việc UBND TP ban hành những điều kiện cụ thể để tách thửa đất nông nghiệp nhằm tránh tạo ra khu ổ chuột mới. Ảnh: HTD

Về mặt nội dung, cục cho rằng quy định pháp luật không đặt ra những yêu cầu trên. Mặt khác, những điều kiện này lại được quy định thiếu cụ thể, do đó “có thể gây khó khăn cho người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình”.

Cần có điều kiện để chống nhà ổ chuột

Tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất ở là những nội dung quan trọng trong quản lý đất đai tại TP.HCM. Để ban hành Quyết định 19/2009, UBND TP đã mất nhiều năm để lấy ý kiến các sở/ngành, quận/huyện về diện tích tối thiểu của các thửa đất cũng như các điều kiện để tách thửa với các khu đất lớn. Các cơ quan đều thống nhất phải có những quy định ràng buộc đối với việc tách một thửa đất lớn từ 1.000 m2 trở lên để hình thành những khu đất nhỏ xây nhà ở. Cụ thể là phải có hạ tầng kỹ thuật, được quận, huyện nghiệm thu hoặc phải lập dự án. Cuối cùng, Quyết định 19/2009 được thông qua và được áp dụng trên thực tế từ năm 2009 đến nay (sau đó Quyết định 54/2012 có sửa đổi một phần).

Sau khi có ý kiến của Cục Kiểm tra văn bản, Sở Tư pháp TP đã tổ chức cuộc họp lấy ý kiến các sở, ngành liên quan. Sở Xây dựng, Sở TN&MT… đều bảo lưu quan điểm cần có những quy định trên để chống hình thành những khu nhà ở tự phát, không có hạ tầng. Các địa phương cũng cho rằng hai quyết định trên có hiệu quả trong quản lý đất đai.

“Nếu cho phép tách thửa tràn lan thì những khu vực đất nông nghiệp sẽ chuyển hoàn toàn thành nhà ở, không có cây xanh, trường học, không đường sá, thoát nước… Áp lực gia tăng dân số cơ học càng nặng nề khi dân cư đổ về đây. Những hậu quả này Nhà nước sẽ phải gánh” – ông Nguyễn Văn Trường, Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè, nhận xét.

Đồng tình, Phó Chủ tịch UBND quận 12 Nguyễn Tương Minh cho rằng: “Với những khu vực vùng ven, đất trống lớn thì việc yêu cầu có tổng mặt bằng khu đất khi tách thửa thành đất ở có đường sá, chiếu sáng, phòng cháy, chữa cháy… là hết sức cần thiết cho người dân khi xây nhà ở lẫn quản lý nhà nước. Nếu không quy định rõ ràng sẽ tạo ra những khu nhà ổ chuột mới”. Cũng theo ông Minh, những yêu cầu của TP không có gì khó thực hiện với người sử dụng đất.

Được biết Sở Tư pháp đang đề nghị các sở TN&MT, Xây dựng, QH-KT… có ý kiến bằng văn bản, trong đó phân tích rõ lý do về mặt yêu cầu thực tiễn cần phải đặt ra những quy định này, để TP giải thích với Cục Kiểm tra văn bản.

CẨM TÚ

(Nguồn: Báo pháp luật Tp.HCM)

Cuối năm 2013, Cục Kiểm tra văn bản đã có văn bản gửi Sở Tư pháp TP đề nghị cho ý kiến về thẩm quyền của UBND TP trong việc ban hành các điều kiện tách thửa tại hai quyết định 19 và 54. Sở Tư pháp trả lời, về mặt pháp lý thì theo quy định của Luật Đất đai và Luật Xây dựng, UBND cấp tỉnh được thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, quy hoạch tại địa phương. “Việc ban hành các điều kiện này là phù hợp và không trái quy định pháp luật” – Sở Tư pháp giải thích.

Về thực tiễn, Sở Tư pháp cho hay thời gian qua TP phát sinh nhiều trường hợp phân lô hộ lẻ đất để kinh doanh nhưng không đảm bảo về hạ tầng. Do đó, việc UBND TP ban hành những điều kiện cụ thể đối với những khu đất nông nghiệp có diện tích lớn xen cài trong khu dân cư là cần thiết.

Tuy nhiên, Cục Kiểm tra văn bản đã không đồng tình với ý kiến trên và tiếp tục gửi thông báo yêu cầu UBND TP rà soát, xử lý hai quyết định này.

BỎ CÁCH TÍNH DIỆN TÍCH NHÀ GÂY THIỆT THÒI CHO NGƯỜI DÂN

by with No Comment Nhà đất

(PLO) Ngày 1-9-2010, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư 16 quy định hai cách tính diện tích nhà chung cư được cho là trái với Luật Nhà ở và Bộ Luật dân sự, khiến người dân phải trả tiền mua nhà cho cả cột và hộp kỹ thuật.

Để sửa đổi quy định đang gây tranh cãi này, ngày 20-2, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư 03/2014/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 8-4, bãi bỏ cách tính từ tim tường, thống nhất một cách tính diện tích như sau: Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Như vậy, quy định mới bỏ cách tính từ tim tường được cho là đang gây nhiều thiệt thòi cho người dân và làm lúng túng cho cơ quan chức năng khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh: Kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu ban hành kèm theo Thông tư này thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận. Chủ đầu tư có trách nhiệm đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu quy định tại Thông tư này với cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Tính sai thì phải trả lại tiền cho khách hàng

Xoay quanh việc ban hành thông tư 03 sửa đổi thông tư 16 của Bộ Xây dựng, tại phiên giải trình do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức chiều 25-2, trả lời chất vấn của các chuyên gia và người dân về việc ban hành Thông tư 16 với hai cách tính diện tích gây bất lợi cho người dân, mang nhiều lợi ích cho doanh nghiệp và trái Luật, ông Nguyễn Trần Nam Thứ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định: Bộ Xây dựng không sai khi ban hành thông tư 16: “Chúng tôi đưa ra cách tính diện tích theo tim tường bởi có nhiều người dân kiến nghị như thế, vì nó có lợi cho họ (?!)”.


Bản vẽ cách tính diện tích chung cư theo quy định mới tại Thông tư 03

Tuy nhiên, thực tế không phải như vậy. TS Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật – Bộ Tư pháp phản bác: Dù hướng dẫn 2 cách tính nhưng chủ đầu tư chỉ tính theo tim tường để có lợi cho họ và gây thiệt hại cho người mua chung cư. Với căn hộ tầng thấp, chỉ riêng cột đã chiếm tới cả chục mét vuông, trong khi cùng diện tích nhưng người ở tầng cao hơn lại có diện tích sử dụng thực tế lớn hơn. Điều này đã tạo ra sự bất bình đẳng xã hội và thiệt thòi về lâu dài cho những người mua phải căn hộ có cột, hộp kỹ thuật trong nhà.

Theo đại diện các hộ dân ở khu chung cư cao cấp Keangnam, nhiều người khi nhận nhà đã sốc vì căn hộ “ẵm” phải cột, hộp kỹ thuật, trong khi hợp đồng không hề ghi thông tin chủ sở hữu phải mua căn hộ có hộp kỹ thuật, cột nhà. Nếu tính trung bình mỗi căn hộ bị “ăn gian” diện tích thiệt hại khoảng 1 tỉ đồng thì tại khu vực Keangnam, chủ đầu tư đã dễ dàng “ẵm” 900 tỉ đồng “nhờ” Thông tư 16.

Ông Đỗ Văn Đương, Ủy viên Thường trực Ủy ban Tư pháp của Quốc hội: “Không thể bán nhà mà lại bắt người mua phải “ôm” cột, hộp kỹ thuật suốt đời như thế. Lợi ích thuộc về ai, khi có cả triệu người đã mua phải căn hộ thiếu diện tích?”

Ông Ngô Văn Minh, Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật cũng khẳng định Thông tư 16 là không hợp pháp và bất hợp lý. “Nếu Bộ Xây dựng khẳng định mình đúng thì xin hỏi tường ngăn, tường chịu lực, cột, hộp kỹ thuật nằm trong nhà và được tính là sở hữu riêng thì người mua có quyền khoan, đục thoải mái không? Tại sao Bộ Xây dựng khẳng định Thông tư 16 không sai nhưng lại sửa, bỏ cách tính từ tim tường?”.

Bà Trần Thị Quốc Khánh (ủy viên thường trực Ủy ban Khoa học – Công nghệ và Môi trường của Quốc hội) cũng cho rằng doanh nghiệp đã thu tiền rồi thì giờ phải tính toán để trả lại tiền cho khách hàng.

Ông Phan Trung Lý-Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội kết luận: Thông tư 16 hướng dẫn hai cách tính diện tích căn hộ là sai thẩm quyền, không phù hợp với Luật Nhà ở, mâu thuẫn với quy định về sở hữu chung trong Bộ luật Dân sự, quy định này cũng không có trong nghị định của Chính phủ. Quy định cho cách lựa chọn như vậy đã khiến các doanh nghiệp chỉ tính diện tích căn hộ từ tim tường khiến diện tích căn hộ thấp hơn so với hợp đồng. Doanh nghiệp được hưởng lợi, còn thiệt hại người dân gánh chịu. Ông Lý đề nghị Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT nghiên cứu để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, đồng thời có biện pháp xử lý hậu quả phát sinh để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân.

ĐL

Nguồn: Báo pháp luật Tp.HCM

TỪ 10-6, GIA HẠN NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN 24 THÁNG

by with No Comment Nhà đất

PLO) Đây là nội dung quy định tại Thông tư số 48 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc gia hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 02/01/2014 của Chính phủ, có hiệu lực thi hành từ ngày 10-6.

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê; dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng… chưa nộp tiền sử dụng đất, chưa được gia hạn nộp tiền sử dụng đất theo Nghị quyết số 13/NQ-CP hoặc Nghị quyết số 02/NQ-CP thì được xem xét gia hạn nộp tiền sử dụng đất đối với bất động sản theo Nghị quyết số 01/NQ-CP.

Điều kiện để được gia hạn là kết quả tài chính của dự án tính đến ngày 31/12/2013 là lỗ hoặc có giá trị hàng tồn kho của dự án lớn, hoặc doanh nghiệp đã phát sinh chi phí đầu tư của dự án lớn nhưng chưa có doanh thu do chưa bán được hàng.

Thời gian được gia hạn tối đa là 24 tháng kể từ ngày phải nộp tiền sử dụng đất theo thông báo lần đầu của cơ quan thuế hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và không bị tính tiền chậm nộp trong thời gian này.

Tương tự, hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, có hợp đồng mua bán nhà ở được ký đến ngày 31/12/2014 cũng sẽ được xem xét gia hạn nộp tiền mua nhà ở tối đa 24 tháng kể từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết hoặc từ ngày phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký kết và không bị tính tiền chậm nộp trong thời gian được gia hạn.

Điều kiện được gia hạn: Nộp đơn đề nghị mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước từ ngày 06/06/2013 và thực hiện cơ chế, giá bán, thủ tục theo Nghị định số 34/2013/NĐ-CP (trường hợp mua nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước sau ngày 06/06/2013) hoặc đã ký kết hợp đồng mua bán nhà trước ngày 06/06/2013 mà trong năm 2014 đến thời hạn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định (trường hợp mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định số 61/CP.

ĐL

Nguồn: Báo Pháp luật Tp.HCM

Đông đảo nhà đầu tư, người mua nhà đến tham quan tại 1 dự án đất nền gần sân bay Long Thành

TRÁNH “BẪY” KHI MUA ĐẤT NỀN

by with No Comment Nhà đất
Quý I/2014, thị trường bất động sản TPHCM ghi nhận sự “bứt phá” của phân khúc đất nền khi lượng giao dịch tăng mạnh. Nguyên nhân là thông tư 20 cho phép phân lô bán nền có hiệu lực từ ngày 1/1/2014 đã kích thích thị trường sôi động trở lại.

Giao dịch tăng khả quan Theo báo cáo tình hình bất động sản quý I/2014 tại TPHCM của Savills Việt Nam, thị trường những tháng đầu năm đã có những biến chuyển tích cực, nhất là ở phân khúc đất nền. Mức giao dịch đất nền trong những tháng đầu năm tăng mạnh với mức 31% so với quý trước và tăng 322% so với năm 2013.

Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho biết doanh số bán hàng của các doanh nghiệp địa ốc đang tăng khá tốt với mức tăng 9,8% so với quý trước và 92,2% so với cùng kỳ năm trước. Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, phân khúc đất nền cũng là thị trường đang khởi sắc, đặc biệt là đất nền ở các vùng ngoại thành như quận 8, quận 9 và các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương.

Đông đảo nhà đầu tư, người mua nhà đến tham quan tại 1 dự án đất nền gần sân bay Long Thành
Đông đảo nhà đầu tư, người mua nhà đến tham quan tại 1 dự án đất nền gần sân bay Long Thành

Bước qua tháng 4, phân khúc đất nền vẫn tiếp tục đà sôi động, đặc biệt là ở khu vực khu lân cận sân bay Long Thành. Những dự án quanh khu vực này đang được chào hàng rầm rộ sau thông tin khẳng định của Chính phủ là sẽ xây dựng sân bay Long Thành trong thời gian gần và một phần đường cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây đã được thông xe.

Giải thích về sự sôi động trở lại của thị trường đất nền, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho biết, ngoài các nguyên nhân kinh tế như lãi suất giảm, điều kiện vay ngân hàng thoáng hơn… thì yếu tố ảnh hưởng lớn nhất là thông tư 20 cho phép phân lô bán nền có hiệu lực. Theo vị này, thông tư cho phép chủ đầu tư chỉ cần làm xong hạ tầng là được bán, giảm được vốn đổ vào dự án. Khách hàng thì hưởng ứng tốt hơn khi có thể mua đất để tự xây nhà.

Theo ông Trương An Dương, Giám đốc nghiệp vụ Tư vấn bất động sản & kinh doanh nhà ở, Savills Việt Nam thì phân khúc đất nền được nhà đầu tư và người mua nhà ưa chuộng do giá bán thấp hơn và linh hoạt trong việc xây dựng. Nguyên nhân chính là vì tâm lý đa số người Việt vẫn thích ở nhà riêng, thích mua đất và tự mình thuê thợ xây, giám sát để có chất lượng xây dựng tốt hơn, đồng thời giảm chi phí thi công…

Cẩn trọng “ách tắc” tiền sử dụng đất

Trước tình hình đất nền sôi động trở lại, các chuyên gia khuyên khách hàng nên cẩn trọng, tránh tình trạng tranh mua tranh bán mà không tìm hiểu kỹ dự án. Bởi trên thị trường đất nền đang diễn ra tình trạng khách hàng mua đất nền dự án không thể xin phép xây dựng vì chủ đầu tư chưa đóng tiền sử dụng đất. Tình trạng này hiện đang diễn ra khá phổ biến ở thị trường TPHCM.

Trước kia, khách hàng chỉ cần được chủ đầu tư giao đất, dựa vào quy hoạch 1/500 để xây dựng. Nhưng nay theo quy định mới, khách hàng phải xin cấp phép mới được xây dựng. Muốn xin phép xây dựng, khách hàng phải có sổ đỏ nhưng vì ở nhiều dự án, chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất nên không thể làm sổ đỏ cho khách hàng. Vậy là dù khách hàng đã được giao đất cũng không thể xây dựng, nhiều dự án đành bỏ hoang.

Cuối tháng 2/2014, tại Hội thảo lấy ý kiến về dự thảo Nghị định thu tiền sử dụng đất và dự thảo Nghị định thu tiền sử dụng đất, thuê mặt nước do Bộ Tài chính tổ chức ở TPHCM, khá nhiều doanh nghiệp bất động sản thừa nhận tình trạng trên. Nguyên nhân họ giải thích là do tiền sử dụng đất quá cao, vượt quá khả năng tài chính của doanh nghiệp nên các dự án đều “ách tắc” lại ở khâu này.

Giám đốc 1 dự án ở quận Bình Tân cho biết ông mất 100 tỷ để mua 2 ha đất từ người dân để làm dự án, khi chuẩn bị đóng tiền sử dụng đất để khởi công thì Sở Tài chính báo số tiền phải đóng đến 104 tỷ đồng, không có tiền đành để đó. Một doanh nghiệp khác đầu tư dự án ở quận 9 cũng thừa nhận dự án của mình phải “trùm mền”, đất phải bỏ hoang là vì không có tài chính đóng tiền sử dụng đất lên đến hàng trăm tỷ đồng.

Trước thực trạng này, các doanh nghiệp đề nghị điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất để giảm tổng số tiền phải đóng hoặc đóng thành nhiều đợt… cho doanh nghiệp “dễ thở” hơn, giúp gỡ rối các dự án đang bị “ách tắc”. Tuy nhiên, trong thời gian chờ chính sách của nhà nước giải quyết vấn đề này, nhà đầu tư và người có nhu cầu mua đất nền vẫn phải cẩn trọng, tìm hiểu kỹ vấn đề tiền sử dụng đất của dự án để tránh rơi vào cảnh “đi không nỡ, ở chẳng xong”.

Theo Tùng Nguyên (Dân Trí)

 

CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ: KHỎI CÔNG CHỨNG

by with No Comment Nhà đất
(PL) – Loại giao dịch này không buộc phải công chứng mà vẫn bảo đảm được quyền lợi của người mua nhà.

“Không buộc phải công chứng, chứng thực đối với giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở và giao dịch góp vốn bằng nhà ở nếu có một bên là tổ chức”. Mới đây, Bộ Xây dựng có văn bản về dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi như trên.

Bộ Xây dựng phân tích: Đối với giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì bản chất là chuyển nhượng các quyền và nghĩa vụ của người mua nhà theo hợp đồng mua bán nhà ở chứ không phải là mua bán nhà ở. Giao dịch này có ba bên tham gia gồm: Chủ đầu tư, người mua nhà của chủ đầu tư và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng. Trong đó, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng để kết thúc giao dịch với bên mua nhà ở lần đầu và thực hiện giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng. Chủ đầu tư là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có tư cách pháp nhân, có con dấu để thực hiện các giao dịch trên. Do đó giao dịch này không bắt buộc phải công chứng mà chỉ cần có xác nhận của chủ đầu tư để tạo thuận lợi cho người tham gia giao dịch và giảm bớt các thủ tục hành chính là hợp lý và vẫn bảo đảm được quyền lợi của người mua nhà.

Đối với giao dịch góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức, Bộ Xây dựng cho rằng đây cũng là giao dịch mà có một bên là tổ chức tham gia, có tư cách pháp nhân, có con dấu, hoạt động theo quy định của pháp luật. Mặt khác, khi tham gia giao dịch này thì bên góp vốn vẫn tiếp tục tham gia thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình trong toàn bộ quá trình hợp tác kinh doanh. Do đó trường hợp này cũng không nên bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực để giảm bớt các thủ tục hành chính cho các bên.

Trước đó (tháng 10-2014), góp ý về dự thảo trên, Bộ Tư pháp đề nghị: Đối với các giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở và giao dịch góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức thì cần phải được công chứng hoặc chứng thực để bảo đảm an toàn pháp lý, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng không đồng tình với đề xuất và có phân tích như trên.

Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở, Bộ Tư pháp đề nghị đối với các hợp đồng phải công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực.

Theo Bộ Xây dựng, để chặt chẽ và đảm bảo quyền lợi của các bên, thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực do các bên thỏa thuận nhưng phải sau khi hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực.

HOÀNG VÂN

Nguồn: Báo Pháp luật Tp.HCM