Danh mục: Tin tức

Đó là một trong những điểm mới của Nghị định (NĐ) 120/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ 198/2004 về thu tiền sử dụng đất, có hiệu lực từ ngày 1-3-2011.Nghị định 120 bổ sung nội dung cho phép các hộ gia đình, cá nhân chưa có khả năng tài chính có nguyện vọng ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cho ghi nợ với thời hạn tối đa 5 năm.

Trong thời hạn 5 năm, khi thanh toán nợ, người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp GCN QSDĐ và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa là 5 năm. Sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 1-3-2011 (ngày NĐ 120 có hiệu lực) mà chưa thanh toán nợ thì nay được áp dụng quy định về thanh toán nợ tại NĐ này, tức là được cho phép ghi nợ tối đa không quá 5 năm kể từ ngày 1-3-2011. Sau 5 năm, nếu không thanh toán hết số nợ tiền sử dụng đất sẽ áp dụng giá đất tính tại thời điểm trả nợ.

NĐ này cũng đã bổ sung trường hợp được miễn tiền sử dụng đất. Cụ thể, các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất như: đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên; đất để xây nhà ở cho người phải di dời do thiên tai; đất xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; đất xây dựng nhà ở để bán (trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; diện tích đất được giao để sử dụng vào mục đích lòng hồ thủy điện…

Ngoài ra, NĐ 120 cũng đã cho phép giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số; hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

TT – Không phải miếng đất nào quá nhỏ cũng bị từ chối cấp sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là khẳng định của các cơ quan quản lý đất đai.Trong khi đó, đã có không ít người phải chung chi đậm cho “cò” để rồi “tiền mất tật mang”.

Mất tiền mà không có giấy

Bà Kim Hiền (phường 11, quận Gò Vấp, TP.HCM) mua giấy tay một miếng đất 40m2 từ năm 2006. Đầu năm 2010, bà Hiền làm thủ tục xin tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất để xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, cán bộ quận Gò Vấp cho biết thửa đất của bà Hiền nhỏ dưới chuẩn, không thể làm thủ tục tách thửa.

Muốn tách thửa, bà phải mua thêm ít nhất 10m2 đất lân cận, và mặt tiền của toàn lô đất phải rộng từ 4m trở lên. Một người làm dịch vụ hứa sẽ làm giấy hồng cho bà Hiền với giá khoảng 30 triệu đồng (chưa tính tiền sử dụng đất) mà không cần mua thêm đất.

Bà Hiền ứng trước cho người này 15 triệu đồng, hẹn khi có thông báo chuyển hồ sơ cấp giấy hồng sang cơ quan thuế đóng tiền sử dụng đất thì trả hết số tiền còn lại. Nhưng đến cuối năm 2010 thì dịch vụ đòi thêm 20 triệu đồng nữa mới làm được giấy hồng. Bà Hiền hoang mang, lấy lại hồ sơ thì bị trừ tiền đi lại hết 5 triệu đồng.

Còn ông K. (phường 21, quận Bình Thạnh) phản ảnh: năm 1982, cha mẹ ông chia cho ông phần sau căn nhà chung của gia đình chỉ rộng hơn 17m2. Năm 1999, ông K. đã kê khai nhà đất, sau đó được UBND quận cấp số nhà mới. Cha ông cũng đã làm giấy tái xác nhận việc tặng cho nhà vào năm 2004 (nay người cha đã chết).

Cuối năm 2010, ông K. tìm hiểu thủ tục làm giấy chủ quyền nhà thì một người làm dịch vụ cho ông biết nhà ông có diện tích quá nhỏ nên không cấp giấy chủ quyền độc lập được mà phải nhập thửa, “ở ké” chủ quyền với một nhà khác. Nếu muốn đứng chủ quyền nhà một mình thì phải biết cách “chạy” cho cán bộ làm giấy chủ quyền với giá trọn gói là 40 triệu đồng. Giá dịch vụ này tính ra cao gấp hai, ba lần giá của những trường hợp làm giấy chủ quyền thông thường.

Nhiều người dân ở quận Bình Tân, huyện Bình Chánh mua đất nhỏ bằng giấy tay sau ngày 1-7-2004 cũng phản ảnh không được giải quyết cấp giấy hồng riêng vì thửa đất quá nhỏ.

Trường hợp nào đất nhỏ được cấp giấy?

Ông Đặng Minh Nguyên, phó Phòng tài nguyên – môi trường quận Bình Thạnh, cho biết theo nghị định 88 về cấp giấy hồng, không có điều khoản nào quy định hạn chế về diện tích nhà đất. Tuy nhiên, nếu như nhà đất có nguồn gốc từ một thửa đất lớn, một căn nhà lớn tách nhỏ ra thì diện tích tối thiểu của mỗi căn nhà, thửa đất mới phải đủ chuẩn theo quyết định 19 ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM mới được giải quyết tách thửa, sau đó mới được cấp giấy hồng riêng.

Đối với địa bàn quận Bình Thạnh, diện tích tối thiểu để được tách thửa đối với đất trống là 50m2, đất có nhà ở là 45m2 (đối với đường có lộ giới trên 20m) và 36m2 (đối với đường có lộ giới dưới 20m). Quy định này không áp dụng cho những trường hợp nhà đất có diện tích nhỏ đã tồn tại trước ngày ban hành quyết định trên. Nhà của ông K. thực tế đã tách thửa từ năm 1982, được UBND quận cấp số mới, bản đồ địa chính cũng ghi nhận nhà này là một thửa riêng biệt nên vẫn được làm giấy hồng bình thường. Ngoài ra, những trường hợp thửa đất còn lại sau khi bị Nhà nước thu hồi hoặc nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho dân… thì thửa đất, căn nhà nhỏ hơn diện tích chuẩn cũng được phép tách thửa, cấp giấy hồng.

Lãnh đạo văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp giải thích thêm: áp dụng nghị định 84 hướng dẫn Luật đất đai, những trường hợp chủ đất tự tách thửa (mua bán bằng giấy tay) trước ngày 1-7-2004 thì được công nhận là thửa đất tồn tại hiện hữu và không xem xét về diện tích khi cấp giấy hồng.

Còn trường hợp chủ đất tự tách đất lớn ra thành nhiều thửa đất nhỏ và bán bằng giấy tay sau ngày 1-7-2004 thì những thửa đất nhỏ trên không được xem là đã tồn tại hiện hữu. Nếu người mua đất muốn làm giấy hồng riêng thì phải làm thủ tục tách thửa và bị khống chế bởi diện tích chuẩn. Quy định này nhằm hạn chế việc tách thửa đất có diện tích quá nhỏ và hình thành những căn nhà siêu mỏng, nhà “ổ chuột”…

Muốn được tách thửa để làm giấy chủ quyền, các chủ đất phải hợp thửa với nhau hoặc mua thêm đất để có diện tích đất đủ chuẩn.

KHÁNH YÊN

(theo báo tuổi trẻ)

Khó khăn trong chuyển nhượng căn hộ. Những ngày gần đây, việc giao dịch nhà đất bỗng nhiên gặp nhiều phiền toái khi Thông tư 16 bắt đầu có hiệu lực. Không thể bán. Một ngày cuối tháng 11, chúng tôi gặp chị Nguyễn Thái Hà ở Phòng Công chứng số 1, TP.HCM với vẻ mặt thiểu não vì phải ôm hồ sơ về. Theo chị Hà, chị mua căn hộ đã lâu, đã nhận bàn giao căn hộ, nhưng giấy tờ chị có vẫn chỉ là hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, chưa có chủ quyền điều này đồng nghĩa với việc không thể mua bán. Chị Hà buồn bã: “Trước đây mua bán chỉ cần qua chủ đầu tư, giờ phải ra công chứng. Quảng cáo mãi mới có người mua, vậy mà…”.

Tương tự, anh Trần Ngọc Hải (ở dự án Him Lam, Nam Khánh) phàn nàn ngay khi chúng tôi hỏi về việc mua bán căn hộ. Theo anh Hải, khách hàng đã đặt cọc mua căn hộ của anh nhưng đến khi làm thủ tục thì bị ách lại vì vướng… Thông tư 16. “Căn hộ đang mua bán hợp pháp của tôi trở thành bất hợp pháp. Có nơi người ta đã ở cả gần chục năm mà chủ đầu tư vẫn chưa làm chủ quyền nên tôi chả biết khi nào mới bán được”, anh Hải rầu rĩ.

Cẩn thận kẻo bị phạt Trong những ngày tìm hiểu thủ tục mua bán tài sản hình thành trong tương lai, chúng tôi chứng kiến nhiều người dân ấm ức chuyện bị phạt do chậm nộp thuế. Tại cơ quan thuế cũng không treo biển thông báo nên nhiều trường hợp do vướng các quy định mới, hồ sơ phải bổ sung tới bổ sung lui đến lúc xong rồi thì bị phạt mới ngỡ ngàng. Theo khoản 3 điều 32 Luật Quản lý thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ mười kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế. Ngày phát sinh nghĩa vụ thuế hiểu nôm na là ngày chủ đầu tư xác nhận cho chuyển nhượng.

Liên lạc với nhiều đơn vị hành nghề công chứng hỏi về Thông tư 16 có hiệu lực từ ngày 16.10.2010, chúng tôi được biết số lượng công chứng mua bán tài sản hình thành trong tương lai không bao nhiêu. Nguyên nhân, có nơi chưa dám ký cái nào vì còn chờ hướng dẫn, có nơi lúng túng, có nơi rụt rè.

Trao đổi với phóng viên, ông Trần Quốc Phòng (Công chứng Gia Định) nói: “Thông tư 16 quy định trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ chỉ được công chứng, chứng thực khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Bên cạnh đó, điều 63, Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chỉ được công chứng hợp đồng ủy quyền khi nhà đã được xây dựng xong, nhưng chưa có quy định cụ thể xây dựng xong đến phần nào thì được ủy quyền công chứng. Việc ủy quyền này chỉ áp dụng đối với loại hình nhà, căn hộ, chứ không đề cập phần đất nền tại các dự án. Do vậy, hiện nay ký công chứng chủ yếu là căn hộ hình thành trong tương lai chưa nhận bàn giao nhà, còn đất nền vẫn không nhúc nhích gì được”.

Qua tìm hiểu, chúng tôi được biết để gỡ vướng, có chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng hủy giấy đã bàn giao căn hộ, ký giấy xác nhận chưa nhận bàn giao căn hộ để đủ thủ tục công chứng. Tuy nhiên, đây chỉ một cách lách luật và không dễ để hủy cái này, ký cái kia.

Gỡ chỗ này vướng chỗ kiaPhải thừa nhận rằng Thông tư 16 hướng dẫn thực hiện một số nội dung cho Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23.6.2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, đã tháo gỡ được một số vướng mắc trong giao dịch bất động sản. Việc chuyển nhượng, mua bán nhà ở đi vào quy củ hơn.

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng nảy sinh nhiều vướng mắc. Đại diện Văn phòng Công chứng Chợ Lớn cho biết, cũng là chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai mà dưới dạng hợp đồng góp vốn thì bó tay. “Điều 20, Thông tư 16 quy định, doanh nghiệp được phân nhà ở theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư chỉ được bán lại nhà ở đó sau khi đã ký Hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư. Vì vậy, nếu công chứng hợp đồng góp vốn là trái luật. Tuy bản chất của giao dịch là giống nhau, cũng là nhà ở hình thành trong tương lai nhưng cái thì được mua bán, cái lại vướng”, vị này nói.

Với các quy định trên, hàng loạt dự án nhà ở đang giao dịch mua bán phổ biến trên thị trường thời gian qua, nay đã bị đình lại. Quy định này khiến các sàn giao dịch bất động sản gặp nhiều khó khăn, bởi hiện có hàng trăm dự án bất động sản đang triển khai. Khó khăn nhất là các nhà đầu tư thứ cấp mua trực tiếp từ chủ đầu tư hàng chục đến hàng trăm căn hộ để kinh doanh, nhưng đến thời điểm cần thanh khoản, lại không thể bán, mà phải chờ đến lúc dự án hoàn thành.

Lê Nga

TT – Ngày 9-9, Cục Thuế TP.HCM và Trung tâm Xúc tiến thương mại TP.HCM (ITPC) đã tổ chức giới thiệu dự thảo thông tư hướng dẫn thực hiện nghị định 51 về phát hành và quản lý hóa đơn, đồng thời giải đáp thắc mắc cho doanh nghiệp.

Bà Trần Thị Lệ Nga – trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế, Cục Thuế TP.HCM – cho biết bản dự thảo mới bổ sung hai đối tượng được cơ quan thuế bán hóa đơn là doanh nghiệp siêu nhỏ (sử dụng dưới mười lao động, không tính lao động thời vụ) và doanh nghiệp có trụ sở chính và hoạt động tại địa bàn kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, không đủ điều kiện tự in hóa đơn.

Tại TP.HCM không có địa bàn nào thuộc diện đặc biệt khó khăn nên chỉ có ba đối tượng được cơ quan thuế bán hóa đơn là hộ kinh doanh cá thể, tổ chức không kinh doanh và doanh nghiệp siêu nhỏ. Những doanh nghiệp còn lại phải tự thiết kế, in ấn, phát hành hóa đơn.

Bà Nga cho biết ngay từ bây giờ doanh nghiệp nên tự chọn hình thức, thiết kế mẫu, đặt in hóa đơn để đáp ứng quy định mới. Cơ quan thuế không quy định mẫu hóa đơn, chỉ yêu cầu các thông tin bắt buộc phải có. Doanh nghiệp được in thêm các thông tin khác như logo công ty hoặc các nội dung quảng cáo. Trên hóa đơn buộc phải có những ký hiệu riêng để dễ nhận dạng như tem chống giả, ký hiệu, mật mã riêng… Doanh nghiệp cũng không bắt buộc phải in địa chỉ lên hóa đơn.

Ông Nguyễn Trọng Hạnh, phó cục trưởng Cục Thuế TP.HCM, cho biết theo quy định doanh nghiệp tự in hóa đơn phải có phần mềm ứng dụng để in hóa đơn đảm bảo yêu cầu về bảo mật bằng việc phân quyền cho người sử dụng. Mức xử phạt với các hành vi vi phạm hóa đơn sẽ cao hơn quy định cũ, dao động từ 1-20 triệu đồng/trường hợp.

Thông tư 16 quy định cụ thể và hướng dẫn một số nội dung của nghị định 71 hướng dẫn thi hành Luật nhà ở vừa được Bộ Xây dựng ban hành, có hiệu lực từ 15-10-2010. Nhiều vấn đề tranh cãi lâu nay về hợp đồng mua bán, góp vốn nhà ở… được đề cập.Thông tư quy định đối tượng mua thuộc diện được mua, thuê, thuê mua (trả góp) nhà ở xã hội phải có mức thu nhập bình quân hằng tháng không thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định.Mua bán nhà qua hợp đồng: phải ra công chứng
Trước nay việc mua bán nhà ở trong tương lai (chưa hình thành) thường thực hiện qua hình thức huy động vốn và chủ đầu tư ký hợp đồng trực tiếp với khách hàng, không phải ra công chứng. Khi chuyển nhượng lại hợp đồng, người mua trực tiếp ký với chủ đầu tư và hủy hợp đồng của chủ đầu tư đã ký với chủ cũ. Tùy theo dự án, chủ đầu tư thu 1-2% giá trị hợp đồng gọi là “phí chuyển nhượng”.
Nhưng từ ngày 8-8-2010 (ngày nghị định 71 hướng dẫn thi hành Luật nhà ở có hiệu lực), khi chuyển nhượng hợp đồng các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo mẫu quy định và có cơ quan công chứng chứng nhận.

Nếu chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi phải xuất trình văn bản chuyển nhượng nhà ở lần trước. Đây là cơ sở để cơ quan thuế tính thuế thu nhập theo quy định. Sau khi đã nộp thuế, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng này và không thu bất kỳ khoản phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trước ngày nghị định 71 có hiệu lực thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng của các lần phải có xác nhận của UBND phường, xã nơi có dự án nhà ở. Nếu không có xác nhận thì niêm yết công khai trong vòng 60 ngày tại trụ sở UBND phường, xã kể từ ngày nhận được đơn đề nghị cấp giấy chủ quyền nhà đất của người dân. Nếu quá thời hạn mà không có tranh chấp, UBND phường, xã xác nhận không có tranh chấp và chuyển cơ quan chức năng để cấp giấy chủ quyền.

Để hạn chế tình trạng tranh chấp diện tích chung – riêng diễn ra khá căng thẳng thời gian qua, thông tư 16 quy định hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ngoài các nội dung theo quy định còn phải ghi rõ các nội dung sau: phần diện tích thuộc sở hữu chung, riêng, diện tích sàn căn hộ mua bán (xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ), khoản kinh phí bảo trì chung cư (bằng 2% giá căn hộ), dự kiến mức chi phí phải đóng góp phục vụ công tác quản lý, vận hành nhà chung cư, nguyên tắc điều chỉnh mức phí này…

Thông tư của Bộ Xây dựng cũng nêu rõ từng mẫu hợp đồng áp dụng cho từng loại nhà mà các chủ đầu tư phải thực hiện.

Góp vốn chỉ được chia một căn nhà

Với các dự án nhà ở thương mại huy động vốn bằng hình thức văn bản hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh thì các bên có thể thỏa thuận chia lợi nhuận bằng tiền, cổ phiếu hoặc bằng sản phẩm là nhà ở. Nếu chia nhà ở, mỗi dự án chỉ được chia tối đa 20% số lượng nhà ở thương mại và số nhà này không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Số nhà ở còn lại phải mua bán qua sàn giao dịch bất động sản.
Từ ngày 8-8-2010 tại mỗi tỉnh thành, một hộ gia đình, cá nhân chỉ được góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở một lần, với số lượng là một nhà ở (biệt thự, nhà riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư). Các trường hợp góp vốn còn lại chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu.
Nếu là tổ chức tham gia góp vốn để được phân chia nhà ở, sau đó chia nhà ở này lại cho các hộ gia đình, cá nhân khác thì phải gửi danh sách những người được chia nhà ở cho Sở Xây dựng xác nhận. Khi chưa ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, các trường hợp được phân chia nhà không được chuyển nhượng lại “quyền được chia nhà ở” này.
Hộ gia đình, cá nhân được phân chia một lần, một nhà ở theo quy định trên thì không được phân chia nhà ở lần thứ hai, kể cả trường hợp người được chia nhà đã tặng, cho nhà ở cho người khác.
Quy định chỉ được chia một nhà ở chỉ áp dụng với trường hợp góp vốn trong dự án vì số nhà được chia không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Trường hợp mua qua sàn thì không bị khống chế số lượng.
Theo quy định, việc bán, cho thuê nhà ở thương mại của doanh nghiệp phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản, trừ trường hợp huy động vốn. Nếu không qua sàn thì hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng sẽ không có giá trị và người mua nhà ở không được cấp giấy chủ quyền cho căn nhà đó. Sàn giao dịch bất động sản phải niêm yết công khai hợp đồng văn bản ủy quyền cũng như bảng giá bán, cho thuê và các thông tin khác theo yêu cầu của khách hàng.