220c08548cac211cc7db219bb52f46cf_L

LƯỚT SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN GẶP “HẠN”

by with No Comment Tin tức
Lướt sóng bất động sản gặp "Hạn"

Mới có hiệu lực gần hai tuần, song Nghị định 71 khiến nhiều nhà đầu tư địa ốc nhấp nhổm không yên. Tuy nhiên, một số người lạc quan cho rằng quy định này sẽ tăng cường cơ hội cho những nhà đầu tư thực sự.

Mới có hiệu lực gần hai tuần, song Nghị định 71 khiến nhiều nhà đầu tư địa ốc nhấp nhổm không yên. Tuy nhiên, một số người lạc quan cho rằng quy định này sẽ tăng cường cơ hội cho những nhà đầu tư thực sự.

Tháng cô hồn, giao dịch thị trường nhà đất èo uột. Thị trường càng trầm lắng khi nghị định 71 có hiệu lực, quy định các bên chỉ được ký hợp đồng ủy quyền công chứng quyền sử dụng, bán, cho thuê khi nhà đã xây xong. Theo ông Lê Xuân Trường, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản B.D.S, các dự án bất động sản mới giao dịch thông qua công chứng ủy quyền chiếm khoảng trên 70%.

Thực tế, mỗi dự án kể từ khi bắt đầu bán ra thị trường bằng các hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư… cho đến lúc bàn giao nhà cho khách hàng phải mất vài năm. “Trong khi đó nhu cầu mua đi bán lại chiếm tỷ lệ rất cao trong khoảng thời gian này. Do đó, trước mắt quy định mới này đã siết chặt cửa ‘lướt sóng’ đối với nhà đầu tư”, ông Trường nói.

Phó giám đốc của một công ty bất động sản tâm sự, ông vẫn đang ôm một số căn hộ chung cư ở khu vực phía Tây thành phố. Tiền đã đóng xong đợt một, chưa kịp “lướt” nhanh thì gặp lúc thị trường địa ốc chững lại. Đang thắc thỏm chờ thị trường lên thì gặp ngay quy định không được ủy quyền công chứng khi nhà chưa xây xong. “Dốc vào đó đã gần 2 tỷ, giờ tôi chỉ còn biết ‘bó gối’ ngồi để huy động bạn bè theo trọn dự án mà thôi”, vị phó giám đốc ngán ngẩm.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Cen Group cho hay, những người mua dự án bất động sản trong thời kỳ “lúa còn non” chủ yếu là những người kinh doanh địa ốc, mua để đầu tư. Còn lại, những người mua để ở lại thích những căn hộ đã hoàn thiện, giấy tờ đầy đủ. Do đó, không cho phép ủy quyền công chứng khi nhà chưa xây xong có thể làm thị trường chững lại.

Thêm vào đó, theo ông Hưng, việc thắt chặt chuyển nhượng trong giai đoạn góp vốn cũng được thể hiện thông qua quy định chỉ được phép bán 20% sản phẩm không qua sàn. Để được quyền bán, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về số lượng, địa chỉ nhà, loại nhà kèm theo danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được phân chia lên Sở Xây dựng. Theo đó, Sở xây dựng sẽ nắm tất cả các thông tin của người mua từ khi dự án bắt đầu triển khai cho đến khi công trình hoàn thành.

“Những khách hàng có nhu cầu mua buộc phải theo dự án đến khi bàn giao nhà mới được chuyển nhượng. Quy định này đã chặn hết các cửa lướt sóng của các nhà đầu tư thứ cấp cho dù là bên bán hay bên mua”, ông Hưng nói.

Tuy nhiên, một số chuyên gia lạc quan hơn lại cho rằng, Nghị định 71 sẽ làm thị trường minh bạch hơn. Ông Đặng Văn Quang, Trưởng phòng Tư vấn chiến lược của Công ty John Lang LaSalle Việt Nam đánh giá, những giao dịch qua ủy quyền công chứng chứa đựng rất nhiều rủi ro. Người mua đôi khi gặp phải những sản phẩm “hứa” không có thực. Thêm vào đó, người được ủy quyền không có quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như giấy phép xây dựng mang tên mình vì không phải là người mua bán trực tiếp lô đất.

Ông Quang nhận định, nghị định sẽ làm cuộc chơi trong làng bất động sản rõ ràng và rành mạch hơn. Nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính sẽ buộc phải buông dự án nhường cơ hội cho những người có năng lực thực sự. “Nghị định chủ yếu tác động vào những dự án đang trong quá trình hình thành. Những giao dịch mang tính chất lướt sóng sẽ bị hạn chế”, ông Quang nhận định.

Từ trước đến nay, quá trình mua bán nhà đất vẫn diễn ra vòng vèo qua nhiều nhà đầu tư thứ cấp khiến giá liên tục bị đẩy lên cao. Giao dịch hầu hết đã chững lại song giá vẫn cao chót vót. Tiêu biểu như Geleximco giá đang ở mức 37,1-44,6 triệu đồng mỗi m2, Văn Phú 41 triệu đồng…

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần sông Đà Thăng Long nhận định, giá bất động sản sẽ có khả năng giảm xuống. Cùng với nguồn cung hiện nay khá nhiều, các nhà đầu tư có năng lực bám sát thị trường, loại bỏ những nhà đầu tư lướt sóng sẽ bớt cầu chênh giá. Thêm vào đó, quy định cho phép chủ đầu tư không hạn chế tầng cao đối với nhà ở xã hội sẽ tạo thêm nguồn cung làm giá bất động sản dần trở về giá trị thực.

Hoàng Lan

d3b3799d6611d677944f5f86a500beb3_L

KHÔNG BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI DO KHÁCH QUAN

by with No Comment Tin tức
Không bồi thường thiệt hại do khách quan

(SGGP).- Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 16/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước (có hiệu lực thi hành từ ngày 20-4-2010).

(SGGP).- Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 16/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước (có hiệu lực thi hành từ ngày 20-4-2010).
Theo nghị định, về nguyên tắc, Nhà nước chỉ bồi thường đối với các trường hợp thiệt hại được quy định trong phạm vi của Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước. Không bồi thường đối với thiệt hại xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù người thi hành công vụ đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Không bồi thường thiệt hại xảy ra trong điều kiện vì người thi hành công vụ muốn tránh một nguy cơ đang thực tế đe dọa trực tiếp lợi ích của Nhà nước, tập thể, quyền lợi ích của người khác mà không còn cách nào khác là phải có hành động gây ra một thiệt hại nhỏ hơn thiệt hại cần ngăn chặn.

HẾT THỜI HIỆU KHỞI KIỆN THỪA KẾ: RỐI KHI CHIA DI SẢN

by with No Comment Tin tức

Để giải quyết tranh chấp di sản sau khi đã hết thời hiệu khởi kiện thừa kế, TAND Tối cao hướng dẫn các tòa thụ lý yêu cầu phân chia theo dạng chia tài sản chung…Thực tế áp dụng vẫn phát sinh vướng mắc. Nhiều chuyên gia cho rằng nên bỏ hẳn hướng dẫn này vì vô hiệu hóa thời hiệu khởi kiện.

Để giải quyết tranh chấp di sản sau khi đã hết thời hiệu khởi kiện thừa kế, TAND Tối cao hướng dẫn các tòa thụ lý yêu cầu phân chia theo dạng chia tài sản chung…Thực tế áp dụng vẫn phát sinh vướng mắc. Nhiều chuyên gia cho rằng nên bỏ hẳn hướng dẫn này vì vô hiệu hóa thời hiệu khởi kiện.

Theo quy định, thời hiệu khởi kiện thừa kế là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, tức sau thời hạn này, đương sự sẽ mất quyền khởi kiện và có tranh chấp thì tòa cũng không xem xét.

Một bên không thừa nhận, tòa bó tay

Vì nhiều lý do, không ít vụ tranh chấp di sản thừa kế chỉ phát sinh sau khi đã hết thời hiệu khởi kiện. Vì thế, ngày 10-8-2004, Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao đã ban hành Nghị quyết 02 (hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình). Theo đó, khi hết thời hiệu khởi kiện thừa kế mà các đồng thừa kế có yêu cầu nhờ tòa chia giúp khối di sản thì tòa vẫn thụ lý, giải quyết nếu các đồng thừa kế có văn bản cam kết di sản là tài sản chung chưa chia, không có tranh chấp về hàng thừa kế và nhờ tòa phân chia giúp.

Thực tiễn đã có không ít trường hợp được giải quyết êm xuôi nhờ Nghị quyết 02. Nhưng ngược lại, hiện cũng đang có rất nhiều vụ việc bị ách tắc chỉ vì một nguyên nhân đơn giản: Một bên đương sự (thông thường là người quản lý, chiếm hữu di sản) không chịu thừa nhận đó là tài sản chung và không yêu cầu tòa phân chia giúp.

Chẳng hạn như trường hợp của anh Đ. Cha mẹ anh có tất cả tám người con. Hai cụ mất trước năm 1985, không để lại di chúc, chỉ để lại một căn nhà trên đường Lê Lai, quận Gò Vấp (TP.HCM). Sau đó, người anh cả đại diện các đồng thừa kế quản lý, sử dụng căn nhà. Rồi ông này tự tiến hành khai nhận di sản với tư cách đại diện thừa kế duy nhất để chiếm trọn 600 triệu đồng tiền đền bù giải tỏa nhà.

Một phiên tòa dân sự về tranh chấp tài sản.

Phát hiện ra sự việc, tháng 2-2009, bảy anh em anh Đ. làm đơn gửi công an tố cáo người anh lừa đảo nhưng nơi này từ chối xem xét vì cho rằng đây chỉ là quan hệ dân sự. Hai tháng sau, bảy anh em anh Đ. khởi kiện người anh ra TAND quận 12, nơi người anh đang cư trú.

Tại đây, cán bộ tòa hướng dẫn cho họ biết là thời hiệu khởi kiện chia thừa kế đã hết, giờ chỉ còn cách yêu cầu tòa chia tài sản chung. Dĩ nhiên là sau đó bảy anh em anh Đ. và tòa cũng đành chào thua vì người anh không chịu nhìn nhận căn nhà cha mẹ để lại là tài sản chung chưa chia.

Không chia tài sản chung?

Để tháo gỡ vướng mắc này đã phát sinh hai luồng quan điểm khác nhau.

Luồng quan điểm thứ nhất cho rằng Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao phải sửa đổi hướng dẫn theo hướng tòa án phải thụ lý, giải quyết yêu cầu chia tài sản chung nếu các đồng thừa kế chứng minh được đó là di sản mà họ có phần thừa kế và không có tranh chấp về hàng thừa kế.

Ngược lại, luồng quan điểm thứ hai được nhiều người đồng tình hơn là nên bỏ hẳn hướng dẫn về việc chia tài sản chung. Cụ thể, sau khi đã hết thời hiệu khởi kiện thừa kế, tòa sẽ không thụ lý, giải quyết bất cứ một yêu cầu phân chia di sản nào nữa.

Theo Ths Nguyễn Xuân Quang (giảng viên Trường ĐH Luật TP.HCM), luật đặt ra thời hiệu khởi kiện nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của đương sự nhưng cũng bảo vệ lợi ích công cộng. Nếu thời hiệu khởi kiện này bị kéo dài không cần thiết sẽ làm xáo trộn các lợi ích xã hội khác. Thời hiệu để khởi kiện thừa kế là 10 năm thì người dân phải có ý thức thực hiện trong khoảng thời gian đó, nếu không, xem như đã tự từ bỏ quyền của mình và phải tự gánh chịu thiệt thòi, bất lợi (nếu có).

Đồng tình, thẩm phán N. (TAND TP.HCM) và luật sư Nguyễn Thị Dung (Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Kon Tum) cũng nhận xét việc “biến tướng” tranh chấp di sản đã hết thời hiệu khởi kiện thành chia tài sản chung chẳng khác nào góp phần làm vô hiệu thời hiệu khởi kiện thừa kế mà luật đã định. Vì vậy, nên cương quyết bỏ hẳn chuyện chia tài sản chung này.

Tăng thời hiệu khởi kiện?

Hai luật sư Nguyễn Trần Chiêu Dương và Nguyễn Đình Hùng (Đoàn Luật sư TP.HCM) đều cho rằng thời hiệu khởi kiện thừa kế 10 năm như hiện nay vẫn còn ngắn, chưa phù hợp với đời sống của người Á Đông với mối quan hệ gia đình gắn bó, bền vững nhưng cũng rất phức tạp. Tăng thời hiệu khởi kiện lên, có thể là 15 năm chẳng hạn thì sẽ hợp lý hơn.

Ths Nguyễn Xuân Quang (giảng viên ĐH Luật TP.HCM) còn băn khoăn ở điểm xử lý di sản hết thời hiệu khởi kiện thừa kế như thế nào, giao cho ai sở hữu? Theo ông, trong trường hợp hết thời hiệu thì nên giao hẳn quyền sở hữu di sản cho đồng thừa kế nào đã và đang quản lý, sử dụng di sản.

Một số vụ tương tự

Tháng 4-2008, chị em bà T. khởi kiện người em dâu ra tòa yêu cầu chia di sản là căn nhà do cha mẹ họ mất năm 1992 để lại. Một năm sau, TAND TP Biên Hòa (Đồng Nai) đã bác yêu cầu của chị em bà T. vì họ không xuất trình được văn bản xác nhận của các đồng thừa kế rằng di sản do người chết để lại là tài sản chung chưa chia.

Tháng 8-2009, TAND tỉnh Đồng Nai cũng đã y án sơ thẩm. Theo tòa, giấy xác nhận của các đồng thừa kế rằng căn nhà tranh chấp tài sản chung chưa chia không có giá trị vì chỉ có chữ ký của chị em bà T., còn người em dâu không thừa nhận, không ký vào tờ xác nhận này.

Năm 1990, cha mẹ bà S. qua đời không để lại di chúc. 14 năm sau, bà S. khởi kiện người em đang quản lý di sản ra tòa để yêu cầu chia thừa kế. Trong khi đó, người em chỉ đồng ý chia một phần di sản bởi cha mẹ đã cho ông phần còn lại khi còn sống. Năm 2006, TAND tỉnh Đ. xử phúc thẩm đã chấp nhận yêu cầu của bà S.

Năm 2009, chánh án TAND Tối cao đã kháng nghị bản án với lý do người để lại di sản mất từ năm 1990, tính đến năm 2004 đã hết thời hiệu chia tài sản thừa kế. Trong khi đó, người em của bà S. lại không thừa nhận toàn bộ di sản là tài sản chung vì cha mẹ đã cho ông một phần khi còn sống nên vụ việc cũng không đủ điều kiện để chia tài sản chung theo hướng dẫn trong Nghị quyết 02 của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao.

Cuối năm 2009, Tòa Dân sự TAND Tối cao đã xử giám đốc thẩm, tuyên hủy cả hai bản án sơ, phúc thẩm, giao hồ sơ cho cấp sơ thẩm xét xử lại từ đầu.
HỒNG TÚ

954fb0ebf1d84fb921bfb0b6e045d57f_L

TỪ 1/9/2009 VIỆT KIỀU ĐƯỢC PHÉP MUA NHÀ Ở VIỆT NAM

by with No Comment Tin tức
Từ 1/9/2009 Việt kiều được phép mua nhà ở Việt Nam

Quốc hội đã biểu quyết tán thành việc sửa đổi 2 điều luật liên quan quyền sở hữu nhà, sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.Theo điều 126 Luật nhà ở và 121 Luật đất đai sửa đổi, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà có quốc tịch Việt Nam, người về đầu tư trực tiếp;

Quốc hội đã biểu quyết tán thành việc sửa đổi 2 điều luật liên quan quyền sở hữu nhà, sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.Theo điều 126 Luật nhà ở và 121 Luật đất đai sửa đổi, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà có quốc tịch Việt Nam, người về đầu tư trực tiếp; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức trong nước có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam… được phép định cư từ 3 tháng trở lên có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.

Quy định này cũng áp dụng với cả người có công đóng góp cho đất nước, người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

Trường hợp không thuộc diện trên nhưng được cơ quan có thẩm quyền miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên thì cũng có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.

So với điều luật cũ, quy định về thời gian cư trú tại Việt Nam đã được rút ngắn xuống một nửa, từ 6 tháng xuống 3 tháng.

Một điểm mới nữa là điều 121 luật Đất đai (sửa đổi) đã cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền bán, tặng cho; thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi…. Nếu trong thời gian không sử dụng, chủ sở hữu có quyền cho thuê ủy quyền quản lý nhà.

Hai điều luật sửa đổi trên sẽ có hiệu lực từ ngày 1/9.

Ông Hà Văn Hiền, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội cho biết, khi thảo luận về việc sửa đổi 2 điều luật này, nhiều đại biểu đã lo ngại những quy định “thoáng” trên sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản, nhất là đầu cơ đất đai. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, không phải tất cả 3 triệu người Việt Nam ở nước ngoài sẽ về nước mua nhà mà chỉ một số người có nhu cầu thực sự, đủ khả năng tài chính cũng như đáp ứng được các yêu cầu về điều kiện mua nhà thì mới được phép sở hữu nhà. Hơn nữa, hiện đã có nhiều chế tài để quản lý đất đai, ngăn chặn hiện tượng đầu cơ bất động sản.

Theo ông Hiền, năm 2008 cả nước đã phát triển khoảng 50 triệu m2 nhà ở. Riêng tại TP HCM là 5-6 triệu và Hà Nội khoảng 2 triệu m2

Cũng trong sáng nay, 4 dự án luật khác đã được Quốc hội biểu quyết thông qua là Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật điện ảnh, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật di sản văn hóa, Luật cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, Luật bồi thường nhà nước.

Luật sửa đổi bổ sung một điều 126 của Luật nhà ở và điều 121 Luật đất đai

Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung một số Điều theo Nghị quyết số 51/2001/QH10;

Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở số 56/2005/QH11 và Điều 121 của Luật đất đai số 13/2003/QH11.

Điều 1

Điều 126 của Luật nhà ở được sửa đổi, bổ sung như sau:

“Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”

Điều 2

Điều 121 của Luật đất đai được sửa đổi, bổ sung như sau:

“Điều 121. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng quy định tại Điều 126 của Luật nhà ở có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;

b) Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật này. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

c) Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

d) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật Việt Nam;

đ) Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.”

Điều 3

1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 9 năm 2009.

2. Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật này.

MÁNH KHÓE ĐỘC CHIÊU QUA CÔNG CHỨNG: ỦY QUYỀN BÁN NHÀ ĐỂ NÉ THUẾ

by with No Comment Tin tức

Nếu người bán nhà trở kèo thì người mua mất nhà như chơi. Trong các chiêu lừa qua công chứng, ngoài các chiêu giả làm hợp đồng mua bán hay đặt cọc mua nhà thay cho hợp đồng vay tiền còn có dạng hợp đồng ủy quyền. Đây là chiêu thường được các bên sử dụng để trốn thuế (lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất…).

 

Nếu người bán nhà trở kèo thì người mua mất nhà như chơi. Trong các chiêu lừa qua công chứng, ngoài các chiêu giả làm hợp đồng mua bán hay đặt cọc mua nhà thay cho hợp đồng vay tiền còn có dạng hợp đồng ủy quyền. Đây là chiêu thường được các bên sử dụng để trốn thuế (lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất…).

Khi sử dụng mánh hợp đồng ủy quyền, người bán chỉ làm hợp đồng ủy quyền cho người mua thay vì làm hợp đồng mua bán nhà đất. Người mua được người bán ủy quyền “thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến lô đất với chủ đầu tư”, được “nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”… Như vậy việc né thuế sẽ kéo dài tới người thứ ba, thứ tư và nhiều nữa. Chừng nào người mua bán nhà đất cho người khác thì chỉ cần người được ủy quyền ra công chứng làm hợp đồng mua bán thay chủ cũ sẽ trốn được một lần thuế.

Lách luật suýt mất đất

Bà C. (quận Bình Thạnh, TP.HCM) thấy bạn bè mua đất bán lại kiếm lời quá dễ dàng nên cũng nhào vô kinh doanh đất đai. Bà mua được một lô đất tại quận 2. Mấy người bạn mách bà nếu ra công chứng làm hợp đồng mua đất thì phải nộp thuế trước bạ, lệ phí công chứng (tính theo giá trị lô đất), vài ngày sau bán lô đất đi thì bà phải chịu thêm thuế chuyển nhượng đất, như vậy là giảm lời. Nếu làm hợp đồng chủ đất ủy quyền định đoạt đất cho bà C., khi có người mua lại bà C. sẽ ra công chứng làm hợp đồng mua bán đất thay cho chủ cũ thì chỉ chịu một lần thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Nghe thấy bùi tai, bà C. yêu cầu bên bán đất ra công chứng làm hợp đồng ủy quyền cho người bạn trai con gái bà đứng tên giùm. Đến khi bà tìm được người mua đất thì con gái bà đã cắt quan hệ với người bạn trai. Bà gọi điện thoại di động cho người này thì máy thường hay bận, khi đến tận nhà mới biết anh ta ở nhà trọ. Sợ bạn trai cũ của con gái bán mất đất của mình, bà C. phải quay lại nhờ người bán đất hủy hợp đồng ủy quyền. Bà phải tốn kém thêm thù lao cho chủ đất cũ thì người chủ đất cũ mới chịu ra công chứng làm hợp đồng hủy hợp đồng ủy quyền cũ.

Mất hợp đồng ủy quyền: Bó tay!

Anh T. (nhà ở phường 8, quận 4, TP.HCM) mua một miếng đất tại quận 7. Anh và chủ đất cũng xài chiêu ủy quyền, anh được giữ giấy tờ đất và giấy ủy quyền bán đất. Sau đó, do phải dọn nhà nhiều lần nên anh làm mất hợp đồng ủy quyền. Anh T. đến Phòng Công chứng số 1 nhờ lục lại hợp đồng, trên bản sao hợp đồng đóng dấu của phòng. Vài tháng sau, miếng đất có người mua, anh T. đến phòng công chứng làm hợp đồng mua bán nhưng công chứng viên từ chối giải quyết vì không xuất trình được đủ bản chính các giấy tờ liên quan.

Theo Luật Công chứng, việc làm hợp đồng ủy quyền ở phòng công chứng này nhưng lại làm hợp đồng hủy hợp đồng ủy quyền ở phòng công chứng khác rất dễ dàng. Mà hợp đồng ủy quyền chỉ cần bên ủy quyền đơn phương đến phòng công chứng làm thủ tục hủy thì hợp đồng ủy quyền cũ sẽ hết giá trị. Anh T. nghĩ bản chính hay bản sao đều là một nội dung, chắc công chứng viên này làm khó. Nhưng khi anh đến phòng công chứng khác thì đều nghe trả lời y vậy. Cuối cùng, anh phải nhờ vả người bán đất và phải chịu tốn thêm 50 triệu đồng để ông ta ra công chứng chính thức ký hợp đồng mua bán đất.

Theo pháp luật Tp.HCM

TỪ 25-6-2010 : TĂNG MỨC PHẠT VI PHẠM PHÁP LUẬT LAO ĐỘNG

by with No Comment Tin tức

Nghị định số 47/2010/NĐ-CP (thay thế Nghị định số 113/2004/NĐ-CP) của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về hành vi vi phạm pháp luật lao động, có hiệu lực thi hành từ ngày 25-6-2010. Báo SGGP xin lược trích một số điểm mới trong nghị định này.

Nghị định số 47/2010/NĐ-CP (thay thế Nghị định số 113/2004/NĐ-CP) của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về hành vi vi phạm pháp luật lao động, có hiệu lực thi hành từ ngày 25-6-2010. Báo SGGP xin lược trích một số điểm mới trong nghị định này.

Theo đó, mức phạt tiền tối đa đối với các hành vi vi phạm sẽ tăng từ 20 triệu đồng (quy định cũ) lên 30 triệu đồng. Cụ thể, đối với các hành vi cản trở việc thực hiện quyền đình công hoặc kích động, lôi kéo, ép buộc người lao động đình công hay hành vi trù dập, trả thù đối với người lao động tham gia đình công, người lãnh đạo đình công có mức phạt tối đa là 30 triệu đồng (trước đây là 20 triệu đồng).

Đối với các vi phạm quy định về việc làm, nghị định nêu rõ, phạt tiền từ 300.000 đồng đến 3 triệu đồng đối với người sử dụng lao động không công bố danh sách người lao động bị thôi việc hay không trao đổi với BCH Công đoàn cơ sở hoặc BCH Công đoàn lâm thời khi cho người lao động thôi việc… Hành vi không thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng và niêm yết tại trụ sở về nhu cầu tuyển dụng lao động ít nhất 7 ngày trước khi nhận hồ sơ đăng ký dự tuyển của người lao động cũng sẽ bị xử phạt theo mức trên.

Quy định theo hướng tăng mức phạt đối với trường hợp tổ chức, cá nhân có 1 trong những hành vi: Không trả hoặc trả không đầy đủ tiền trợ cấp mất việc làm cho người lao động; thu phí giới thiệu việc làm cao hơn mức quy định… sẽ bị phạt tiền từ 200.000 đồng đến 30 triệu đồng (tùy theo số người lao động bị vi phạm). Vi phạm quy định về tiền lương, tiền thưởng nghị định quy định rõ, phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 300.000 đồng đến 3 triệu đồng đối với người sử dụng lao động không thực hiện các nguyên tắc xây dựng thang lương, bảng lương, định mức lao động theo quy định của pháp luật hoặc khấu trừ tiền lương của người lao động mà không thảo luận với BCH Công đoàn cơ sở, BCH Công đoàn lâm thời (nếu có).

Theo quy định cũ thì các vi phạm này chỉ bị phạt tới 500.000 đồng. Mức phạt cũng sẽ tăng từ 1-5 triệu đồng lên 2-10 triệu đồng đối với người sử dụng lao động có một trong những hành vi: Không trả lương đầy đủ, đúng thời hạn cho người lao động; trả chậm lương nhưng không đền bù; không trả lương cho người lao động trong thời gian nghỉ việc để điều trị vì tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp; không đăng ký thang lương, bảng lương với cơ quan quản lý Nhà nước về lao động cấp tỉnh; không công bố công khai thang lương, bảng lương, định mức lao động, quy chế thưởng trong doanh nghiệp.

Đặc biệt, trường hợp người sử dụng lao động khấu trừ tiền lương của người lao động nhưng không cho người lao động biết lý do hoặc khấu trừ quá 30% tiền lương hàng tháng của người lao động; không trả đủ tiền lương cho người lao động trong những trường hợp phải ngừng việc do lỗi của người sử dụng lao động… sẽ bị phạt mức tối đa đến 30 triệu đồng, cao gấp 3 lần so với quy định cũ (chỉ phạt tới 10 triệu đồng).

Đối với người lao động có hành vi tham gia đình công sau khi có quyết định hoãn hoặc ngừng đình công của Thủ tướng Chính phủ hoặc có hành vi làm tổn hại máy móc, thiết bị, tài sản doanh nghiệp… sẽ bị phạt từ 300.000 đồng đến 2 triệu đồng (mức phạt cũ là 200.000 – 500.000 đồng).

KHÔNG LY HÔN CÓ ĐƯỢC CHIA TÀI SẢN CHUNG?

by with No Comment Tin tức

Tại Điều 29 Luật Hôn nhân và Gia đình quy định: “Khi hôn nhân tồn tại, trong trường hợp vợ chồng đầu tư kinh doanh riêng, thực hiện nghĩa vụ dân sự riêng hoặc có lý do chính đáng khác thì vợ chồng có thể thỏa thuận chia tài sản chung… Việc chia tài sản chung của vợ chồng nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ về tài sản không được pháp luật công nhận”

 

Tại Điều 29 Luật Hôn nhân và Gia đình quy định: “Khi hôn nhân tồn tại, trong trường hợp vợ chồng đầu tư kinh doanh riêng, thực hiện nghĩa vụ dân sự riêng hoặc có lý do chính đáng khác thì vợ chồng có thể thỏa thuận chia tài sản chung… Việc chia tài sản chung của vợ chồng nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ về tài sản không được pháp luật công nhận”.

Theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 3-10-2001 của Chính phủ, hướng dẫn thi hành Luật Hôn nhân và Gia đìnhthì thỏa thuận chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân phải được lập thành văn bản và ghi rõ ngày, tháng, năm lập văn bản, có chữ ký của cả vợ và chồng, đồng thời ghi rõ các nội dung sau: lý do chia tài sản; phần tài sản chia (bất động sản, động sản, các quyền tài sản, trong đó cần mô tả những tài sản được chia hoặc giá trị phần tài sản được chia; phần tài sản còn lại không chia, nếu có); thời điểm có hiệu lực của việc chia tài sản chung; các nội dung khác, nếu có. Văn bản thỏa thuận chia tài sản chung của vợ chồng có thể có người làm chứng hoặc được công chứng.

Như vậy, theo quy định nêu trên thì vợ chồng bạn không phải tiến hành thủ tục ly hôn mà vẫn chia được tài sản trong thời kỳ hôn nhân. Để tiến hành thủ tục nêu trên bạn liên hệ trực tiếp đến Phòng công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội để tiến hành thủ tục công chứng biên bản thỏa thuận chia tài sản trong thời kỳ hôn nhân. Khi tới phòng công chứng bạn và chồng bạn mang theo nhưng tài liệu sau: CMND; hộ khẩu của vợ chồng; Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; 02 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.

VƯỚNG MẮC VỀ THỦ TỤC NHẬN NUÔI CON NUÔI

by with No Comment Tin tức

Thứ nhất, về vấn đề thỏa thuận cho và nhận con nuôi: Tại Điều 26 của Nghị định 158/2005/NĐ-CP ngày 27 tháng 12 năm 2005 về đăng ký và quản lý hộ tịch quy định việc cho và nhận con nuôi phải do chính cha, mẹ đẻ và người nhận con nuôi lập, kể cả trong trường hợp cha, mẹ đẻ của trẻ đã ly hôn.

Thứ nhất, về vấn đề thỏa thuận cho và nhận con nuôi: Tại Điều 26 của Nghị định 158/2005/NĐ-CP ngày 27 tháng 12 năm 2005 về đăng ký và quản lý hộ tịch quy định việc cho và nhận con nuôi phải do chính cha, mẹ đẻ và người nhận con nuôi lập, kể cả trong trường hợp cha, mẹ đẻ của trẻ đã ly hôn.Tuy nhiên quy định này hiện nay đã được thay thế bằng Luật Nuôi con nuôi năm 2010. Theo quy định tại Điều 20 và Điều 21 Luật Nuôi con nuôi 2010 thì việc lấy ý kiến của những người liên quan về sự đồng ý cho làm con nuôi được thực hiện bởi cán bộ Tư pháp – hộ tịch theo biểu mẫu TP/CN-2011/CN.07.a tại Thông tư 12/2011/TT-BTP ngày 27/6/2011.

 

Như vậy, việc lấy ý kiến của những người có liên quan về sự đồng ý cho trẻ làm con nuôi là trách nhiệm của UBND cấp xã, cụ thể là cán bộ Tư pháp – hộ tịch nơi bạn nộp hồ sơ đăng ký việc nuôi con nuôi.

Thứ hai, về trường hợp quyền của bố mẹ trẻ đã ly hôn, mẹ đẻ của trẻ cho rằng, chị không thể liên lạc được với người cha đẻ của trẻ; đồng thời quyền nuôi con thuộc về chị nên chị có quyền cho con mình làm con nuôi mà không cần có sự đồng ý của người bố đẻ.

Theo quy định tại Điều 92, Điều 94 của Luật Hôn nhân và gia đình 2000 thì sau khi ly hôn, cha mẹ vẫn có đầy đủ quyền và nghĩa vụ với con của mình cho dù đứa trẻ được giao cho người cha hoặc người mẹ chăm sóc. Như vậy, trong trường mà bạn đề cập đến, việc người mẹ cho rằng quyền nuôi con thuộc về chị khi ly hôn nên chị có quyền cho con mình làm con nuôi mà không cần sự đồng ý của người bố đẻ là trái với quy định của pháp luật hôn nhân và gia đình.

Mặt khác, theo quy định tại Luật Nuôi con nuôi 2010 và Nghị định số 19/2011/NĐ-CP ngày 21/3/2011 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Nuôi con nuôi thì nếu trẻ được nhận làm con nuôi có cha mẹ đẻ thì cán bộ Tư pháp – hộ tịch được phân công phải tiến hành lấy ý kiến của cả cha mẹ đẻ về việc cho trẻ làm con nuôi.

Về nguyên tắc, nếu bố, mẹ trẻ không thể hiện sự đồng ý cho con làm con nuôi thì việc đăng ký con nuôi không thể thực hiện được.

Trong trường hợp người mẹ đẻ của trẻ không liên hệ được với người bố đẻ của trẻ thì người mẹ cần gửi đơn đề nghị cơ quan có thẩm quyền xác minh nơi cư trú của bố đẻ của con mình để trên cơ sở đó tiến hành thủ tục láy ý kiến đồng ý của người bố về việc cho trẻ em làm con nuôi.

Trường hợp không thể tìm được nơi cú trú của bố đẻ của trẻ em, người mẹ đẻ phải đề nghị Tòa án nhân dân làm thủ tục tuyên bố bố đẻ của trẻ em mất tích, hoặc đã chết. Sau khi có quyết định có hiệu lực của Tòa án có thẩm quyền tuyên bố đẻ của trẻ em mất tích hoặc đã chết, cán bộ Tư pháp – hộ tich được phân công có thể làm thủ tục cho trẻ em làm con nuôi mà không cần phải xin ý kiến đồng ý của bố đẻ của trẻ em.

Thứ ba, về vấn đề đổi họ tên cho người được nhận nuôi:

Theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 27, Bộ luật dân sự 2005: cha, mẹ nuôi nhận con nuôi và việc nhận con nuôi đó được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật về con nuôi quy định thì có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận việc thay đổi họ tên cho con nuôi.

Việc thay đổi họ, tên của con đẻ sang họ, tên của cha mẹ nuôi  sẽ được xem xét, giải quyết theo các quy định của khoản 3 Điều 10 Nghị định số 19/2011/NĐ-CP và các quy định pháp luật về quản lý và đăng ký hộ tịch có liên quan.

Thứ tư, về điều kiện nhận con nuôi:

Tại Điều 14 Luật Nuôi con nuôi 2010 có quy định một trong số các điều kiện được đặt ra là người nhận con nuôi “phải có điều kiện kinh tế, chỗ ở đảm bảo việc chăm sóc, nuôi dưỡng, giáo dục con nuôi”.

Như vậy, nếu cán bộ Tư pháp – hộ tịch xác minh được người nhận nuôi trẻ không có việc làm ổn định, không đáp ứng được điều kiện để nuôi con nuôi thì cán bộ Tư pháp – hộ tịch sẽ từ chối việc đăng ký nuôi con nuôi và thông báo cho người nhận con nuôi được biết theo quy định của pháp luật.

BỐN NGUYÊN TẮC CẦN LƯU Ý TRONG CUỘC SỐNG HÔN NHÂN

by with No Comment Tin tức

“Bạn và chồng (vợ) bạn thuộc “tip” người như thế nào? Cuộc sống hôn nhân có nguy cơ rạn nứt hay không? Dưới đây là vài nguyên tắc có thể giúp bạn ít nhiều có cơ hội nối lại nhịp cầu đối thoại tri âm ấy…”. Đó là thông điệp mà Diane chuyên viên tư vấn tình cảm của tạp chí Reader’s Digest muốn gửi đến các bạn:

1. Tránh đặt người bạn đời vào thế chỉ trích, hoặc tỏ ra bực mình, hằn học

Thường vợ chồng có thể lâm vào tình trạng bực dọc, càu nhàu chỉ trích lẫn nhau vô cớ, hãy tránh bắt đầu với câu : “Lại nữa…” hãy tỏ ra nhẹ nhàng và khôn ngoan, ngay cả khi bạn phát hiện điều gì đó không mấy bình thường với đối tượng, hạn chế cãi vã. Tốt nhất, cố gắng dẹp bỏ những “sinh sự” có thể xảy ra giữa vợ và chồng và cả gia đình.

2. Thường xuyên nói chuyện, quan tâm lẫn nhau

Có những cặp vợ chồng sau khi kết hôn, lấy nhau thường suy nghĩ : Anh ấy (cô ấy) đã là “của mình” nên không cần thiết phải bày tỏ những tình cảm bồng bột như xưa. Hoặc giả, những cặp vợ chồng quá tích cực với công việc làm ăn mà quên đi những thời gian cần thiết cho nhau. Và điều ấy thực sự là chuyện sai lầm với sự bền vững, hạnh phúc của bạn. Do vậy, để hạn chế những phôi phai dần dà trong cuộc sống hôn nhân, hãy luôn chú ý những gì đã và đang xảy ra chung quanh vợ hay chồng bạn. Tập lái những cuộc “hẹn hò tâm tình” cũng là yếu tố rất cần.

3. Không lẩn tránh những vấn đề tế nhị

Đây cũng là những nguyên nhân đưa đến đổ vỡ hạnh phúc gia đình, nếu bạn kém quan tâm tới nó. Nói một ví dụ để bạn dễ hình dung : Do yêu cầu công việc xã hội, phần lớn chúng ta thường ra đường, đến cơ quan… với vẻ ngoài vô cùng lịch thiệp, song, bạn lại về nhà với gương mặt cau có, cáu kỉnh, thậm chí luôn mồm quát tháo con cái, chồng (vợ) mình. Đặt mình vào tình thế bị xử sự thiếu tế nhị này, bạn sẽ nghĩ sao?

4. Chú ý thực lòng khen tặng những ưu điểm nổi trội của người bạn đời

Có bạn sẽ nói ngay rằng cuộc sống vợ chồng mà làm như vậy có vẻ khách sáo, giả tạo. Nhưng bạn hãy bình tâm xét lại một góc cạnh nhỏ của vấn đề này. Bình thường, con người (dù là ai) vẫn ưa lời nói ngọt, thích lời khen tặng, thậm chí… phỉnh nịnh. Hơn thế nữa, đối tượng để bạn “ngỏ lời” ở đây lại là vợ hay chồng mình thì liệu nói lên vài lời khen tặng ngọt ngào sẽ mất mát uy tín, danh dự hay sao? Có thể cô ấy chưa thật xuất sắc trong việc chăm sóc con cái nhưng chắc chắn rằng cô ấy sẽ rất vui khi thấy bạn trở về nhà, quan sát sự việc và buột miệng khen với nụ cười rạng rỡ trên môi.

Lê Hương  (Báo Phụ Nữ VN)

“QUI TẮC VÀNG” TRONG HÔN NHÂN

by with No Comment Tin tức

Các nhà xã hội học cho biết, những cuộc cãi cọ lặt vặt gặm nhấm cuộc sống có đến 3/4 các gia đình ở thành phố, nó là kẻ thù chính của hạnh phúc gia đình. Khi vợ chồng gặp bất hoà có thể chỉ do một yêu cầu nào đấy không được đáp ứng hoặc không khắc phục được một thói quen làm cho nhau khó chịu, nó có thể bắt đầu từ một cái rất nhỏ cũng làm rạn nứt tình cảm vợ chồng. Khi đó, người ta thường phản ứng theo một trong ba cách sau:

1. Hy sinh những điều mình thích và làm theo điều mà người kia muốn.
2. Không cần biết người kia nghĩ gì, cứ làm theo cách mình thích.
3. Lờ đi, coi như không có chuyện gì xảy ra.

Trong thực tế, cả ba cách đó đều không xua tan được bầu không khí bất hoà, có khi còn đẩy mâu thuẫn đến chỗ gay gắt hơn. Nhà tâm lý học người Mỹ,  Wylliam John cho rằng trong hôn nhân, làm lành là một nghệ thuật mà nếu không biết, bạn có thể phải chia tay cả với người bạn đời có thể sống hạnh phúc với mình. Trong bài này chúng tôi giới thiệu những “quy tắc vàng” trong nghệ thuật làm lành của Wylliam.

Quy tắc thứ nhất:  Thương lượng vui vẻ và an toàn.

Đa số mọi người thường coi việc phải làm lành với vợ hay chồng nặng nề như đi vào phòng tra tấn. Bởi vì những cố gắng của họ thường không đi đến đâu, sau khi trở ra với những tổn thương về tình cảm. Vì thế chẳng ai muốn đàm phán làm gì khi nhìn thấy trước chỉ toàn những đau đớn và thất vọng. Cho nên trước khi bắt đầu đàm phán, bạn phải nắm chắc quy tắc cơ bản là cả hai cùng vui vẻ. Hãy cất ngay vẻ mặt khó đăm đăm của bạn đi và hãy nở nụ cười. Sao cho bạn cảm thấy như bạn sắp được làm cái mà bạn thích, nó có cảm giác thú vị giống như khi ta làm một chuyện đầy hào hứng trong hôn nhân. Bạn phải tin chắc mình sẽ vui vẻ và an toàn khi đàm phán. Muốn thế cần tuân thủ 3 điều cơ bản dưới đây :

Thứ nhất: Duy trì sự hào hứng trong suốt quá trình đàm phán, bạn hãy thẳng thắn thoải mái nêu vấn đề trong tâm trạng vui vẻ. Tất nhiên cuộc đàm phán có thể mở ra triển vọng làm lành nhưng cũng có thể đi đến bế tắc, do đó phải lường trước những phản ứng cảm xúc ngược lại. Người bạn đời có thể bắt đầu cảm thấy lo lắng, cảnh giác về cái gì đó mà bạn sắp nói ra. Nếu thấy tình hình không sáng sủa, bầu không khí không sẵn sàng, bạn nên dừng lại. Wylliam thường huấn luyện cho khách hàng cách chuẩn bị tiếp nhận những ý kiến trái ngược với mình. Bất kể tình huống nào cũng vui vẻ, ngay cả trong tình huống mà đối phương nói hay làm cái gì đó xúc phạm đến bạn.

Thứ hai: Đặt yêu cầu an toàn lên trên hết bởi vì mục đích của làm lành là để cứu vãn hôn nhân, bởi thế không được thô lỗ hay giận dữ trong khi điều đình dù đối phương tỏ ra thiếu lịch sự hay nóng nảy với bạn. Nếu bạn buột miệng xúc phạm đối phương một câu là bạn đã rơi vào một trong những “pha” nguy hiểm của sự điều đình. Khi thấy mình bị xúc phạm và bạn muốn trả đũa là bản năng tự vệ trong bạn bắt đầu thức dậy, và trừ phi bạn có một một nỗ lực phi thường để chống lại nó, còn thì bạn sẽ chuyển cuộc thương lượng thành một cuộc đấu khẩu không đi đến đâu. Lúc này bạn nên nhớ khẩu hiệu : an toàn là trên hết và không có cách nào thông minh hơn là tuân thủ điều thứ ba sau đây.

Thứ ba: Nếu bạn thấy cuộc thương lượng như đi vào đường hầm không lối thoát, nếu một trong hai người chỉ đòi hỏi thô lỗ, hoặc đùng đùng giận dữ, thì cách hay nhất là rút lui. Bởi vì bạn không thể giải quyết vấn đề tại một thời điểm bất lợi như thế không có nghĩa rằng bạn sẽ không tìm thấy một cơ hội khác trong tương lai. Hãy chịu đựng “chiến tranh lạnh” thêm một thời gian, và bạn sẽ ngạc nhiên về cơ hội làm lành khác mà bạn có thể nghĩ ra. “Rút lui” không chỉ có nghĩa là đi chỗ khác mà là chuyển đề tài tới cái gì đó thú vị hơn và đợi thời cơ khác. Bạn phải từ bỏ cách cư xử cứng nhắc, như kiểu đã định hôm nay nói là phải nói hết, muốn ra sao thì ra. Đó là cách phá huỷ hôn nhân chứ không phải cứu vãn nó.

Quy tắc thứ hai: Tìm ra cái mà đối phương quan tâm.

Sau khi bạn đã dựa vào quy tắc cơ bản là bảo đảm an toàn và thảo luận thú vị, bạn hãy sẵn sàng để điều đình. Nhưng phải bắt đầu từ đâu ? Trước hết bạn phải đi từ vấn đề mà đối phương quan tâm. Không ít đôi hoàn toàn không hiểu nguyên nhân chính của sự xung đột và cũng không biết đối phương quan tâm tới cái gì. Có khi chính họ cũng không biết thật ra mình muốn gì ? Wylliam thường giúp đỡ các đôi làm sáng tỏ những vấn đề riêng tư của mỗi người khiến họ sửng sốt khi mọi cái hoá ra rất đơn giản. “Tưởng gì, hoá ra có thế mà cứ cãi nhau mãi”. Có người thốt lên như vậy. Và chỉ khi họ hiểu những vấn đề của nhau, hiểu quan điểm của người kia, họ mới nhận ra mâu thuẫn không nghiêm trọng như họ tưởng. Họ tìm ngay ra giải pháp và xung đột được giải quyết.
Sự hiểu nhau là chìa khóa đi tới thành công của sự điều đình, khi đó chẳng cần phải cố gắng lắm cũng thoả mãn nhau. Sẽ dễ dàng hơn nhiều khi ta điều đình với ai mà biết rõ họ muốn gì. Còn không, ta sẽ gạt phăng yêu cầu của họ khiến họ cảm thấy bị coi thường và thế là bùng nổ giận dữ. Nếu bạn muốn tìm kiếm những giải pháp thiết thực cho vấn đề của bạn, thì bạn sẽ tìm thấy chúng khi bạn sẵn sàng nhượng bộ trước những yêu cầu của đối phương để đi đến một thỏa thuận chung.

Có người bước vào đàm phán với một lô đòi hỏi của mình, với mục đích giành phần thắng bằng mọi giá, họ rất mù mờ về yêu cầu của người kia. Một anh chồng đem ở đâu về một con mèo nhưng vợ anh ta không thích mèo vì chị dị ứng với lông của nó nên chị yêu cầu chồng đem cho ai hay vứt con mèo đi. Nhưng anh chồng lại cho rằng mèo là loài động vật đáng yêu nhất và anh không thể vứt nó. Một hôm anh ta đi làm về không thấy con mèo đâu, hỏi ra mới biết vợ đã đem cho một người quen. Anh chồng nổi giận, bắt vợ đi đòi về, thế là hai vợ chồng cãi nhau to, giận nhau hàng tháng trời. Wylliam đề nghị mỗi người nhớ lại và viết ra giấy nội dung cuộc cãi nhau. Vừa nhìn vào hai văn bản này, ông đã phát hiện vấn đề thực sự không phải con mèo mà là từ ngày vợ làm được nhiều tiền đã tỏ ra coi thường chồng. Chị tự quyết mọi việc trong nhà không cần hỏi ý kiến chồng hoặc có hỏi nhưng làm ngược lại. Thì ra vấn đề là anh chồng có mặc cảm mình bị vợ coi thường, anh ta muốn khẳng định mình vẫn là chủ gia đình. Cuối cùng họ đã nhượng bộ nhau và vấn đề được giải quyết thế mà trước đó cả hai cùng khăng khăng hoặc là con mèo, hoặc là ly hôn, còn bà mẹ vợ thì quyết định đi mua con mèo khác về đền cho anh con rể và bảo anh ta đem về phòng riêng mà nuôi.

Cách thứ ba : Tháo gỡ mâu thuẫn một cách sáng tạo.

Bạn đã tìm ra mối quan tâm của người kia, bây giờ bạn hãy sẵn sàng cho phần sáng tạo là tìm ra giải pháp mà bạn nghĩ sẽ làm cho cả hai hạnh phúc. Giải pháp này có thể không liên quan gì đến vấn đề mà các bạn đang mâu thuẫn. Chẳng hạn có một bộ phim hay đang chiếu ngoài rạp mà cả hai đều muốn xem. Bạn có thể nghĩ ra cách mua vé để vợ chồng cùng đi xem. Trên đường về, trong khi dư âm của bộ phim còn khiến tâm trạng cả hai hứng khởi, bạn có thể kêu khát nước và ngỏ ý muốn bạn đời cùng vào một quán giải khát nào đó. Biết đâu chính ở đó, cuộc hoà giải được kết thúc một cách hoàn hảo. Thử nhớ lại quá trình yêu nhau trước khi cưới, chắc hẳn các bạn cũng có những phen lục đục nhưng hồi ấy sao bạn lắm sáng kiến thế, còn bây giờ bạn chỉ nghĩ đến một cuộc nói chuyện tay đôi thẳng thắn như ngồi họp hoặc như công an lấy khẩu cung ? Nếu bạn toàn tâm toàn ý với việc làm lành, chắc chắn bạn sẽ nghĩ ra những tùy chọn làm vui lòng cả hai. Hãy lấy một mảnh giấy ghi lại những ý tưởng khi bất chợt bạn nghĩ ra có thể làm đối phương vui lòng. Bạn hãy sẵn sàng nhượng bộ với ý nghĩ :”Ta sẽ để cho họ làm cái mà họ muốn vào lúc này, nhất định họ sẽ để cho ta làm cái mà ta muốn lần sau”.
Cách thứ tư: Khoanh vùng phạm vi mâu thuẫn.

Các chuyên gia về gia đình nhận thấy nhiều khi vợ chồng thường mắc bệnh lan man khi tranh cãi với nhau về một vấn đề. Không ít trường hợp sau khi cãi nhau kịch liệt người ta không nhớ nổi nó đã bắt đầu từ cái gì. Một anh đi làm về đang ngồi hí hoáy tháo cái quạt ra, chữa lại bộ phận “tuốc-năng” bị hỏng thì giật mình nghe vợ hỏi :”Anh để hành ở chỗ nào ?”, là vì trước khi về, anh ta đã nhận được cú điện thoại của vợ dặn đi qua chợ mua hộ một ít hành nhưng anh ta quên mất. Anh bảo vợ :”Không cần hành cũng được” nhưng người vợ muốn chồng chạy ù ra chợ mua hành vì món ăn đó không thể thiếu hành được, còn cái quạt ngày mai sẽ đưa ra hiệu cho thợ sửa, anh sửa lấy chỉ có “lợn lành chữa lợn què”. Anh chồng điên tiết vất quạt xuống sàn, kèm theo một tiếng gì đó khá tục tĩu. Chị vợ lầm bầm :”Người có văn hoá mà ăn nói như vậy”. Anh chồng quắc mắt :”Đại học mà vô văn hoá thì trung cấp như cô xếp loại gì ?”. Vợ đáp lại :”Đại học cũng năm bảy đường, có người chạy chọt có cái bằng chứ trong óc chỉ toàn bã đậu”. Kết thúc cuộc chiến là một lá đơn ly hôn đủ cả hai chữ ký. Cho nên khi làm lành không nên nhằm vào cái đuôi của mâu thuẫn mà cố nhớ lại lúc đầu cãi nhau vì cái gì thì chỉ rút kinh nghiệm về cái đó. Nên biết rằng những lời sau được nói ra trong cơn tức giận mà quá giận thì mất khôn. Một nhà thơ cổ La Mã còn nói :”Tức giận là điên một lúc”, ta không chấp người điên.

Các nhà xã hội học cho biết, những cuộc cãi cọ lặt vặt gặm nhấm cuộc sống có đến 3/4 các gia đình ở thành phố, nó là kẻ thù chính của hạnh phúc gia đình. Sau khi cãi cọ bao giờ cũng đến một giai đoạn giận dỗi và sau đó là làm lành. Nếu vợ chồng biết cách làm lành và cao hơn nữa đạt đến nghệ thuật làm lành thì chúng ta không sợ tranh cãi. Bởi vì như ai đó nói :”Hôn nhân là cuộc nói chuyện dài thỉnh thoảng phải giải lao bằng những cuộc cãi nhau”. Có điều nên lưu ý nữa là khi cãi nhau không nên sử dụng “vũ khí hạng nặng” thì khi làm lành sẽ dễ hơn nhiều.

Theo Chuyên gia tâm lý Trịnh Trung Hòa/ Afamily